地产营销-商业地产市场调研方法与应用要点解析.ppt

Page * 七、邮寄调查法 邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。 优点：调查面广、调查费用最经济 缺点：回收率低、回收时间长 如何提高邮寄问卷的回收率 是这种调查方式的关键点 提高邮寄调查回收率的方法： 1、物质上的激励 2、与促销活动结合在一起 3、选择受访者所关心的话题 4、采取固定样本组的方式 Page * 商业地产市场调研步骤 确定调研目标/调研方案设计/调研资料准备/…… Part2：商业地产市场调研 Page * 商业地产市场调研—步骤 确定调研目标 制定调研计划及操作方案 一手资料 二手资料 质量控制 数据处理分析 形成报告 准备阶段 实施阶段 结果处理阶段 市场调研大致来说可分为三个阶段、七个步骤。 （1）准备阶段：它一般分为界定调研问题、设计调研方案、设计调研问卷或调研提纲三个部分。 （2）实施阶段：根据调研要求，采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息。 （3）结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并将调研结果以书面的形式——调研报告表述出来。 Page * 为什么要调研？ 需要什么信息？ 怎样得到这些信息？ 进行探索性调查 与决策者探讨 采访有关专家 为什么要进行调研？客户想知道什么？知道以后有什么用处？ 1、确定调研目标 Page * 2、设计调研方案 整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排，是整个调研项目的一个框架或蓝图 调研目的与内容 调查对象与范围 调查方法与抽样 质量控制与复核 调查人员的安排 时间与费用安排 Page * 3、调研资料准备 1）、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 2）、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料）； 3）、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像机等； 4）、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工安排；5）、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等 Page * 4、调研计划实施 采用多种形式，由调研人员广泛地收集与调查活动有关的信息 进行调研工作的质量监控 查收和评价调研员的工作 5、调研数据分析 资料查收和数据校对 信息编码 录入数据，建立数据库 查错和数据净化 数据处理、制表作图 统计分析 Page * 6、调研报告提交 调研报告是调研工作的最终产品 书面报告 报告摘要：主要发现/结论 详细目录：各部分标题/页码 报告正文：基本情况/主要发现/小结与建议 报告附录：问卷/数据/图表 口头报告 7.信息反馈 追踪调查前一段工作的成效 调查结果的采纳情况 Page * Part3：商业地产市场调研案例分析 同安商业市场调查报告 外部市场/商圈结构及业态分析/总结与建议 Page * 1.1前言：魅力同安 同安别称“银城”，是一座具有千年历史的文化古城，是厦门市最大的行政区，地处福建省东南沿海，位居厦门漳州泉州“金三角”中心地带，北与安溪、南安交界，西接长泰，东连翔安区，南面隔同安湾与湖里区相望，西南与集美区毗邻，是厦门海湾型城市的重要节点。同安自古商业发达，而且辐射能力极强，旅游资源丰富，是厦门市北部经济中心，集工业、商贸、旅游为一体的综合性城市组团。 2003年，厦门政府为促进海峡西岸经济发展，加快城市化进程，将同安区划分为同安、翔安两区。两区划分后，同安区土地总面积657.59平方公里，下辖6个镇，2个街道办事处，常住人口38.89万（2009年统计数据）。由于翔安区建设较晚，同安的商业对翔安有较强的辐射能力，翔安区的大部分市民还保留着来同安消费的习惯。 Page * 1.2同安经济指标 Page * 1.3人口分析 2009年，同安区常住人口38.89万，户籍人口32.01万；同安城南工业区2009年投产，带来了超过14万的流动人口；同安城南大街和同集北路两侧片区是同安规划发展的重点区域，建成后预计有8-10万人入住该区域。 Page * 1.4同安未来规划 2003年厦门区划重新调整后，同安区重新定位，开始谋划新一轮跨越式发展，打造工业、商住和旅游三大基地。同时往东南方向大力拓展城市空间，对接集美、岛内和翔安，跨越东西溪，跳出老城区，发展中心城区，启动新城区 Page * 商圈调研 大同老城区（中山）商圈现状分析/城南中心城区（项目地）商圈/同安区大中型业态经营情况调查 Page * 商圈调研 从城市商圈划分图中，我们可以看出：同安区的未来发展过程中，将形成三个商圈，而且项