地产营销-张店和平小区齐泰农贸市场改造项目整体定位及物业发展思路要点解析.ppt

* 第三部分：项目整体定位 * SWOT分析——S 优势 地段优势：项目位于博物馆广场对面，处于城市中心区，配套完善；临近新村路和平路，交通便捷，区位优势明显； 成熟社区：项目处于和平小区内部，社区生活氛围浓厚，基础生活配套完善； 舒适度高：产品为5、6层的多层产品，平层户数少，居住舒适度高； 产品合理：底商加住宅的产品设计户型布局合理，60-70㎡的户型区间居住功能完善；且面积小总价低，置业门槛较低，必受市场追捧； SWOT分析——W 劣势 昭示性弱：项目位于和平小区内部，距离新村路、和平路较远，整体昭示性不强； 形象较差：和平小区建设较早，周边居住环境较差，容易被认为是旧楼翻新项目； 住宅无私密感：和平社区整体为开放式社区，无围合性建筑，私密感差； 项目SWOT分析 * SWOT分析——O 机会 旧区改造、带来升值：和平小区较为陈旧，整体改造已提上日程，未来片区焕然一新，升值潜力无限； 庞大的租赁人群：和平小区内部住宅多为出租房产，拥有大量的租赁客群；同时项目周边诸多休闲娱乐产业譬如盛世中国、西六路休闲娱乐一条街等，带来了大量租客、投资客； 小户型住宅投资热：城市中心区小户型住宅类项目因总价首付较低、升值空间大等因素影响，受到年轻刚性置业者、投资者的广泛追捧。 SWOT分析——T 威胁 市场竞争激烈：中心区竞争项目众多，分流大量客户； 房地产走向不明朗：虽然市场明显回暖，但是国家政策并未支持房地产向好发展。 项目SWOT分析 * 总结性分析 从区域发展来看，由于距离主城较近，同时配套设施完善，对于中青年购房人群的吸引力较强。同时，区域商业配套设施的优势将会明显体现，对于中青年居家人群的吸引力极强。 从区域房地产市场状况来看，和平小区由于自身地理位置和配套设施的优势，区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主，尽管各项目存在较强的二手房同质竞争，但由于受众目标客户总量巨大，未来并不会影响的销售业绩。这表明紧凑型居家产品的发展方向是符合区域特性和区域发展的。 从各种户型的销售状况来看，整体而言，面积较小的户型消化状况相对销售较好，其中区域内一房和60-70㎡两房的整体销售状况最好，而大面积三房和四房的整体销售状况较差。我司认为，对于本项目开发而言，有效控制产品总价至关重要。 同时多数项目由于自身规模、产品品质的限制，价格水平还相对较低，多数中小项目价格水平保持在4000-5000元/㎡。如何在现有市场环境、本项目自身资源相对受限的情况下提高产品售价成为制约本项目发展的主要问题。 * 综上所述，我司认为： 本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品，严格控制产品总价的同时，更要提高项目的综合品质感，提升项目的舒适度。 考虑到项目差异化的竞争和目标客户心理需要，通过产品的创新来打造项目差异化的个性空间。 通过合理的规划设计和配置标准，降低成本，提升利润率。 发展方向： 大的区域市场环境和项目地块条件决定了项目发展方向为中青年紧凑型居家产品; 目标客户比较追求生活品质和环境，而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中处于非常不利的地位，如何在内部居住环境、产品户型创新上加以弥补至关重要； 目标客户整体较为年轻，首付承受能力较弱但收入水平相对较高，他们关注品质的同时还注重性价比，因此本项目在不影响其基本使用功能和舒适度的前提下应尽量控制户型面积，使本项目在总价上具备一定的优势。 总结性分析 * 项目核心价值提炼 项目核心价值 价值体现 项目优势支撑 青年精英佳园 成熟配套 便捷的城市生活 成熟社区 张店一中 和平小学 和平农贸市场 旧区改造 便捷交通 博物馆旁 生活配套 成熟老社区 租客众多 商贸需求 项目整体定位 城市中心 口腔医院 盛世中国 * 博物馆旁·成熟生活·专属青年社区 博物馆旁——城市中心，博物馆旁，文化气息浓厚，体验城市和谐生活； 成熟生活——享受和平社区以及周边学校、政务、娱乐等配套，一次购买，终生享受； 专属青年社区——针对青年人个性化、潮流化、时尚化的社会特性，打造属于目标客群的专属化产品。 项目整体定位 * 升级型社区商业：齐泰农贸市场升级改造后新的社区商业中心，改变原有脏乱形象，重新树立社区商业的标杆； 城市中心领寓：和平社区改造工程提高社区规划前景和升值潜力，地处城市中心共享城市成熟配套。 升级型小面积社区商业+城市中心领寓 项目产品定位 产品定位一 * 项目产品定位 产品发展建议 16.75米 17米 54.43米 16.75米 社区底商为开间4米，进深8米的小户型商铺，东西转角商铺面积适当增大； 公寓与底商上下柱距相同结构，一进门为卫生间，增加阳台并设计为厨房； 该方案设计可使户型分割组合自由、容积率大，但是住宅产品无私密性，且户型单一，选择性小。 4米 底商示意 公寓示意 4米 阳台加厨房 卫生间