第2章房地产产权产籍管理要点解析.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 第2章 房地产产权产籍管理基础 概 述 2.1 概述 一、房地产产权产籍管理的界定 以房地产为标的的产权，称为房地产产权。 1、房地产产权 房地产所有权 土地使用权 房地产抵押权 2、房地产产籍 记载房地产权属关系的历史情况的各种簿册资料 概 述 二、房地产产权产籍管理的目的和意义 1、保护房地产权利人的合法权益 凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。 2、是房地产管理的基础工作 房地产开发和住宅建设的需要 房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动的需要 房地产服务的需要 3、为城市规划、建设、管理提供科学依据 概 述 三、房地产产权产籍管理的任务 1、做好房地产权属登记、确权、发证工作 2、做好房地产测绘工作 3、做好房地产产籍管理工作 做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、它项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、它项权利终止等的注销工作。 用于房屋权属登记等房地产管理的房地产图须经房地产行政管理部门审核后，方具有法律效力。 概 述 四、房地产产权产籍管理的原则 1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致 2、房地产产权产籍的属地管理 由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。 房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)，除法律、法规另有规定的以外。 在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，一时查不清的，暂不予办理登记。 登记发证 2.2 产权产籍登记发证制度 一、在房、地分管体制下 颁发土地使用权证书 房地产所有权证书 取得土地使用权 申请登记 向县级以上土地管理部门 核实 县级以上土地管理部门 同级人民政府 申请登记 向县级以上房产管理部门 核实 县级以上房产管理部门 县级以上房产管理部门 登记发证 房地产转让或变更 更换(改)土地使用权证书 变更房地产所有权证书 申请变更登记 申请土地使用权变更登记 房产管理部门 核实 土地管理部门 同级人民政府 房产管理部门 土地管理部门 登记发证 二、在房、地统管体制下 ——广州、北京、上海、重庆等 目前有四种模式 (1)按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式 土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理； ——土地使用权证 房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。——房屋所有权证 ——两家各发一个证 (2)按土地出让前后划分权限的管理模式 土地管理部门负责土地出让和出让前的工作； 土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。 ——一家发两证 登记发证 (3)按城、乡划分权限的管理模式 城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责； 农村地区的土地管理由土地局负责。 ——只发一个“房地产证” (4)实行“房地合一”的管理模式 房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人马，两块牌子”的体制。 ——一家发两证 登记管理 2.3 房地产权属登记管理 一、房地产权属登记的类型 登记机关对登记申请采取形式审查主义； 登记只具有公示力而无公信力； 登记机关对登记申请采取实质审查主义； 登记具有公信力，在法律上有绝对的效力。 2、产权登记制 1、契据登记制——法国式 (1) 权利登记制（德国式） 登记管理 一、房地产权属登记的类型 (2)托伦斯登记制度——澳大利亚式 房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力； 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载； 登记采取强制登记制度； 登记簿为两份， 权利人——副本 登记机关——正本 （正副本内容必须完全一致） 登记管理 二、我国的房地产权属登记制度的特点 1、房地产登记由不同登记机关分别登记 土地管理机关——土地使用权登记 房地产管理机关——房屋所有权登记 3、房地产权属登记采取实质性审查 2、房地产权属登记为房地产权利动态登记 4、房地产权属登记具有公信力 5、实行强制登记制度 6、颁发权利证书 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。 登记管理 三、我国房屋权属登记的种类 1、总登记（静态登记） 进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍散失、混乱，必须