第二讲物业管理法规要点解析.ppt

第二章物业管理概述 一 物业管理的基本概念 二 物业管理的产生与发展 三 物业管理体制基本原则 四 物业管理的基本内容 五 物业管理法 第一节物业管理概述 一、物业 二、物业管理 一、物业 （一）物业的概念 是香港地区人们对单元性房地产的称呼。 现在一般定义为：已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地。 物业由建筑主体、附属设备、配套设施、场地四部分组成。 （二）物业的分类 （1）所有权的性质 公共物业 非公共物业 地上建筑物的所有权 我国的土地只能是国家或集体所有，但土地上的建筑物可归不同的主体所有。 （2）使用性质 其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。 居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、商业场所等。 工业物业。包括工业厂房、仓库等。 （3）占有形式 出租物业 自用物业 自用物业的所有权人和使用权人合一，业主以直接占有使用自己所有的物业为目的；出租物业的所有权人和使用人往往不一致，业主将物业出租，收取租金、获得利润为目的。 （4）存在的形式 物业可以是一个建筑群（如住宅小区）、一栋单体建筑（如住宅楼）或一个单元（如住宅单元）。 二、物业管理 1．物业管理的概念 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物 业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 2．物业管理的性质 集管理、经营、服务于一体的服务性行业。 3. 物业管理的基本特征 概括说来，物业管理具有下列特征： （1）物业管理职能的社会化。 （2）物业管理机构的专业化。 （3）物业管理过程的市场化。 （4）物业管理形式的规范化。 （5）物业管理关系的契约化。 4.物业管理的内容 常规管理 特约服务 多种经营 根据业主或者使用人的个别委托、单独要求，物业管理企业可以依照约定提供多种有偿服务。 物业管理企业还可以利用其管辖的物业区域的便利条件，自行或者联合其他机构在物业区域开展多种经营业务，既方便业主，又能补充物业管理服务收费的不足，实现以业养业。 常规管理 ⑦其他有关物业区域秩序的管理工作。 ①物业及配套设备设施的维修养护管理，确保物业处于良好的运行状态； ②物业区域的安全防范工作; ③物业区域环境卫生工作，定时收集清运废弃物，清扫公共部位； ④物业区域绿化美化工作，对道路、空地进行绿化并维护； ⑤物业区域车辆管理工作，统一车辆停放，确保车辆安全； ⑥物业区域相关档案资料保管工作； 真正意义上的现代物业管理是在20世纪初期在美国形成并发展的。 起源于19世纪60年代的英国 中国大陆地区对物业管理的尝试和探索开始于20实际80年代初 早期的 物业管理 现代物 业管理 我国物业 管理的产 生与发展 二 物业管理的产生与发展 从80年代初期至今，中国的物业管理发展共经历了三个阶段： 1、探索阶段（从80年代初到1994年3月建设部发布33号令） 2、快速发展阶段（从1994年3月到1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会议） 3、体系建立阶段（从1999年5月全国物业管理工作会议至今） 三 物业管理的基本原则 1、业主自治与专业管理相结合的原则 2、属地管理与行业管理相结合的原则 3、统一管理，综合服务的原则 4、社会化与平等竞争的原则 5、企业化与全过程效益的原则 6、物业管理的宗旨 1、业主自治与专业管理相结合的原则 这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、权利和义务，其具体要求如下。 （一）业主自治管理 业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。 （二）物业服务企业的专业化管理 专业化管理体现在以下几个方面： （1）专业机构 （2）管理人员 （3）专业设备 （4）管理制度 2、属地管理与行业管理相结合的原则 指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自 职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。 3、统一管理，综合服务的原则 ----------物业管理的基本特性和要求 （一）统一管理 一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委