户型与布局要点解析.pdf

户型与布局 容积率 景观 功能的关系 • • • 2015·户型大趋势 购房者观点： 去不去？看位置；行不行？看户型；定不定？看价格 。 营销人观点： 设计得最好的户型，就是最好卖的户型 设计人观点： = + 好户型 好布局 好功能 1.户型与小区布局的关系 住宅价值的唯一性 相同的户型 ，位置不同 ，楼层不同 ，拥有资源的不尽相同 ；（景观资源、空间资源、朝 向资源） 相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同。 案例中 A栋与C栋户型相同 ，但A栋面对中心园林 ，视野开阔 ，C栋视野受到前排住宅楼阻挡 ， C栋价值显然没有A栋高 1 2.户型与容积率的关系 容积率越高，意味着建筑密度大， 楼间距小，对视情况多。 （100米 高的单体楼容积率可以达到6—7 ；住宅小区容积率大于3，则环境不宜做得理想） 反之亦然。••容积率低，每平方米建筑占有资源多，其价值自然高。 例：红树湾楼盘： 红树西岸 容积 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积 1.41（联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积 3.18 （高密度板楼、高层塔楼） 2 3.户型与楼层的关系 低楼层可以享受内院景观；••小区住宅，楼层越高，视野增加，楼间的压抑感越少。 高层住宅价格制定时，有时最低价为4层；1层有私家花园；2、3层看小区景观；因 此，1、2、3层的价格可以高于4层；4层以上，逐层增加楼层差价。 注： 多层（7层）住宅 3层=最高单价 2层=4层=5层=次高单价 1层=6层=7层=最低单价（1层无花园） 3 4.户型与自然朝向的关系 广东以北民居： 北向房终年无阳光，选择南向房是购房前提。 广东民居 （北回归线以南） 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 ；向北房冬日无阳光，夏日有阳光。选择南向房可以冬 暖夏凉。 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观。朝向不讲究。 客户购楼朝向选择： 南向 东南向 西南向 东向 东北向 北向西向西北向. 5.户型与景观朝向的关系 4 6.户型与建筑平面的关系 7.户型的建筑形式 5 由踏步（一般2—3级）将空间分割（ “风水”有单数之说）。 6 8.公共空间的四明设计 通风采光 ，是中式住宅必须讲究的关键点。只有 “四明设计”的户型 ，才能保证居住的 舒适性。 7 一梯18户也能够做到公共空间的通风采光 ，显示出建筑师的苦心 公共走廊与电梯厅都实现了通风采光； 但消防楼梯不能自然通风采光。 8 消防楼梯与电梯厅都实现了通风采光； 但公共走廊不能自然通风采光。 9.户型的四明设计 住宅户型的 “四明设计”，有利于室内的通风采光： 明厅、明房、明厨、明卫（四大光明，无暗房）。 9 10.市场对住宅户型的关注点 过去客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序： 客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等） 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用，有生活阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：可兼作书房、客房 阳台： 景观阳台的休闲、观赏性，生活阳台的实用 现在客户在购房时，考虑居室各部分的优先顺序： 客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：方正实用，私密性（面积、主卫、衣帽间等） 阳台/露台 ：观景阳台的休闲、观赏性（大露台/长阳台）生活阳台的实 用（洗衣等） 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用，有生活阳台 卫生间：便利性、隐蔽性