写字楼物业经营管理要点详解.ppt

第三节　写字楼安全与风险管理 （三）治安安全 写字楼物业治安主要由物业管理企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责。主要任务是疏导和控制。 1、对写字楼交通流线的疏导，遵循三个原则： 分流原则：垂直分流；水平分流。 层次原则：时序层次；等级层次；主次层次：外主体流线为机动车流，内主体流线为办公人员。 简捷原则。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 2、对进、出和在大厦内滞留的人员、车辆的控制 一是须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重点要害部位。 二是定期检办公楼的安全设施，检查承租各单位安全治保措施落实情况，对监控设施经常行维修、保养，监控室要 24 小时有人监控。 三是对写字楼车库、地下室、电间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时处理。 四对写字楼周围坚持 24 小时巡逻制度，对外来办事人员实行验证登记制度。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 （四）应急预案 主要包括： 供电中断应急预案； 供水中断应急预案； 燃气泄漏应急预案； “三电”信号中断应急预案； 垂直运输事故应急预案； 防火应急预案； 防水应急预案； 防盗应急预案； 防毒应急预案； 防爆应急预案； 防疫应急预案； 防震应急预案。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 二、写字楼风险管理 （一）写字楼物业风险的识别 1、风险识别的作用 2、写字楼物业管理风险的特点 全员性 全期性 动态性 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 3、写字楼物业管理风险的种类 工程隐患风险； 设备运行风险（机毁人亡的重大事故；商务信息中断、丢失） ; 消防防范风险； 保安防范风险； 自然灾害风险。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 （二）写字楼物业风险的应对 1、风险应对程序 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 2、风险应对计划 （1）已识别的风险及其风险特征描述，对写字楼哪些方面造成影响，风险如何影响写字楼经营管理的目标； （2）风险承受主体及相应的责任分配； （3）定性和定量风险分析过程的结果； （4）对某一具体风险经过分析接受的风险应对措施； （5）风险策略实施后，预期的残余风险水平； （6）用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划； （7）应对措施的预算和时间； （8）意外事故应急计划和反馈计划。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 3、风险应对策略 一般应包括风险回避、风险转移（购买写字楼物业保险即为此种策略之一）、风险减轻、风险承担（将损失摊人经营成本，建立意外损失基金等）、风险分担和应急措施。 * 新动力 1 第三节　写字楼安全与风险管理 三、写字楼的物业保险 （一）、物业管理企业的选择标准 1、能否令业主满意。 2、专业服务的水平。 3、向业主提供信息的能力。 4、管理计划。 * 新动力 1 第四节　写字楼物业管理企业的选择与评价 （二）、物业管理工作的评价 与租户有良好的沟通； 及时收取租金； 及时处理租户的投诉； 达到了出租率目标； 物业维修状况良好； 经营费用没突破事先的预算； 及时提供有关物业报告； 为业主的利益主动提出建议； 对业主的批评或建议反应迅速。 * 新动力 1 第四节　写字楼物业管理企业的选择与评价 三、写字楼物业经营管理的绩效评价 （一）服务满意度 主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。 快与慢之分（服务效率）； 热与冷之分（服务态度）； 好与坏之分（服务质量）； 全与缺之分（服务制度）； 有与无之分（服务程序）； 明与暗之分（服务标准）。 * 新动力 1 第四节　写字楼物业管理企业的选择与评价 （二）物业经济指标 项目经济指标，包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标。 写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收人占毛租金收人的比率、写字楼物业投资收益率等。 物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。 * 新动力 1 第四节　写字楼物业管理企业的选择与评价 （三）物业品牌化 品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。 * 新动力 1 新动力 1 物 业 经 营 管 理 新动力 1 物 业 经 营 管 理 新动力 1 物 业 经 营 管 理 新动力 1 物 业 经 营 管 理 新动力 1 新动力 1 新动力 1 物 业 经 营 管 理 新动力 1 新动力 1 新动力 1 新动力 1 新动力 1 写字楼物业经营管理 xxx 2011年7月 济南 第一节　写字楼及写