物业案例要点详解.doc

管理员贪污物业费，被判处有期徒刑9年 一家国有物业公司的管理员朱玉锋在不到一年时间里，将业主上交的物业费、供暖费、水费近10万元据为己有并挥霍一空。获悉，一中院以贪污罪终审判处朱玉锋有期徒刑九年。????37岁的朱玉锋曾在1991年因犯盗窃罪被判处一年半的有期徒刑。2005年1月，他到北京羲和物业管理中心（系全民所有制企业），被安排到某小区的10号楼担任管理员，负责收取业主的物业管理费用和日常物业管理。 2006年6月至2007年2月不到一年时间里，朱玉锋违反单位规定，采取收费不上交、篡改收据底联平账和开具白条等手段，将20 多位业主交纳的物业费、供暖费、水费等公款近10万元侵吞。直到2007年3月朱玉锋被辞退，单位才发现他的违法行为，向公安机关报案。朱玉锋被抓获归案，但赃款已被挥霍。………………………………………………………………………………………………………………………. 业主说：不要物管，我们可以活得更好！　　不要物管，我们可以活得更好！　　以创新的思维来看物业管理 　　“物业管理”，一个弊多利少、画蛇添足的行业，它应当消亡！ 　　摘要 　　　　1. 根据央视历年315调查“物业管理”投诉总是成为十大投诉热点之一。目前的物业管理模式剥夺了消费者的消费选择权，消费知情权。 　　2. 物业管理公司应当消失，或者说转行为专业公司。如：清洁公司、保安公司、楼宇设备维修公司等。而物业管理服务应当由业主委员会聘请几名“常任监理员”（下文详述），通过向社会上的各专业公司进行“物业专项招标”来解决。 　　3. 对社会居民小区而言，业主委员会选举是各种黑恶势力、利益集团（发展商）的角逐焦点。在公正选举的难度上，宁可信其有，不可信其无。 　　4. 恶保安问题长期无法解决。因此迫切需要形成这样的共识：只有公安局（不是派出所）才有权在全市范围内招收保安员。组建、监管保安公司。任何单位，只能向保安公司寻求保安服务。 　　 时下，物业管理费已成为一项不小的开支。居住难已成为不争的事实。物业公司与业主之间的矛盾、纠纷不断，这极大的劣化了深圳的投资环境。究其原因如下： 　　1． 物业公司是以盈利为目的的商业机构。物业公司的业绩很难在短期内（比如1个月内）定量考核。因此物业公司之间很难引入竞争机制。业主委员会很难甄别良秀真伪。 　　2． 物业公司漫天要价。一般商品房的年物业管理费上千元。这极大的劣化了投资环境。 　　3． 由于利益驱动，物业公司人员往往以个人好恶看待业主，很容易成为一些“有钱人”的看家护院的打手，使大多数业主得不到公平的服务。由此形成，一部分业主忍气吞声，大多数业主明哲保身，少数业主专横跋扈。 　　4． 以创新的思维来看物业管理，可以看出，“物业管理公司”这个形式来源于香港，并不适合国内。如果稍加分析，可以看出它是一个弊多利少、画蛇添足的行业。 　　5． 物业管理公司的职能基本有：保安、清洁、维修、消防。这些功能完全可以由社会上的专业公司完成，其效果更加多快好省。例如：保安、消防工作可以找专业保安公司，清洁工作可以找专业清洁公司，维修工作可以找专业维修公司。 　　因此建议： 　　1. 立法规定：业主委员会可以不要物业管理公司。 　　2. 如果不要物业管理公司，则需要业主委员会聘请“常任监理员”，它通常由业主委员会聘请的专业人员3——5人组成（视物业规模而定），负责处理物业管理日常工作（如：“物业专项招标”、监督、检查等）。 　　3. 有人担心“物业专项招标”工作繁杂而专业，可能推高成本。这种担心是没有必要的：如果“物业专项招标”推而广之，必定会有专业的招标公司介入，使这项工作多快好省。 　　4. 由业主委员会根据相关法规，以公平、公正、公开的程序向社会公开进行“物业专项招标”（也可委托专业招标公司），与各专业公司（保安、清洁、维修、消防等）签订服务合同，引入竞争机制。 　　5. 业主委员会选举要突出公正和可操作性，有两个方面需要详细规定： 　　1） 业主委员会选举办法。必须充分考虑社会物业居住人员的复杂性，防止黑恶势力、利益集团操控业主委员会选举。必须保证每个业主都有一票，每一票都代表真实意愿。 　　2） 在派出所、居委会对业主委员会选举进行组织监管时，同样要防止黑恶势力、利益集团渗透到派出所、居委会等基层组织，操控业主委员会选举。 ……………………………………………………………………………………………………………………… 一个小区两家物管是什么情形？一个小区两家物管是什么情形？位于草场门大街133号的高教新村目前就出现了这样一件怪事——南京新鸿运物业从2008年初获得了业委会的签约合同，可是入驻后却发现原物业江苏安居物业始终把持着地下车库的管理权不放。 为了争夺管理权，双方物管人员屡屡冲突，