物业经理人实操手册要点详解.pdf

物业经理实操手册 主编：姜兆繁 1/25 目 录 一、四季工作关注重点 1、 【春季】（3月、4月、5月）003 2、 【夏季】（6月、7月、8月）005 3、 【秋季】（9月、10月、11月）008 4、 【冬季】（12月、1月、2月）010 二、风险规避 1、项目早期规划风险规避012 2、正常管理期风险规避018 三、服务优化 1、客服管理021 2、秩序维护023 3、清洁绿化023 4、工程维护024 四、节能降耗025 2/25 四季工作关注重点 【春季】（3月、4月、5月） 1、社区文化： （1）雷锋日 （3.5）：开展雷锋主题宣传或学雷锋活动，如走上街头、义工活动等拉动 品牌效应； （2）妇女节 （3.8）：开展节日问候，在园区门口给每位女客户送上一份手写的祝福和 康乃馨或者组织为女客户免费体检活动；同时关注项目女员工的慰问，如放假、赠送礼物 等形式； （3）植树节（3.12）：组织“节能减排、低碳生活”宣传活动，如植树认养活动、废 旧电池回收活动等； （4）清明节（按节气划分）：组织祭奠先烈活动、加大绿色清明宣传活动，引导客户 文明祭奠； （5）劳动节 （5.1）：组织动员客户参与劳动节活动，如爱护家园、“心连心”文体互 动等； （6）青年节（5.4）：组织优秀青年开展座谈会、登山游园或技能大比武活动等； （7）母亲节（5月第二个星期日）：组织开展 “妈妈我爱你”、美厨大赛等活动； （8）端午节（农历五月初五）：组织开展“包粽子比赛、免费为孤寡老人送亲手包的 粽子等活动。 2、工程维护： 3/25 （1）春季在5月份中下旬对供冷系统进行全面检测和维护，特别是写字楼大厦，以便 在夏季酷暑时期能够保障设备正常运行； （2）春季在5月份下旬重点对所有的潜水泵进行全面的维护和保养，以便应对雨季； （3）5月末6月初对防寒物资进行盘点入库。 3、消防管理： 春季（5月）是火灾事故多发时节，春季易造成火灾事故的主要条件和原因有以下几点： （一）可燃物多：天气变化无常，大风天气时有发生，极易因不慎使用明火而发生火灾； （二）火源多：春季属于日短夜长、气温较低，用火用电量增多，易造成火灾；（三）火 势蔓延快：由于风大，可燃物比较干燥，起火后火借风势，风助火威，蔓延迅速，极易造 成火烧连营，从而形成大面积火灾，物业公司必须针对上述情况加强春季的防火工作，定 期的进行消防安全检查和演练。 4、清洁绿化： （1）春季是万物复苏的季节，春季天气回暖后（5月中下旬），要及时的对绿化进行 补植、浇灌并对园区进行美化工作； （2）冬季雪融化后，园区的垃圾会明显凸显，严重影响园区品质，物业公司要在5月 中下旬及时组织人员进行集中卫生清理工作；(图) （3）5月末进行拆除门把手隔凉套，并清洗入库； （4）4月份要及时对屋面存留积雪进行清理工作，特别是各类排水口，防止雪化后结 冰造成堵塞，清理过程中主要加强安全措施； （5）春季风比较大，物业公司要及时做好树木枯枝、屋顶杂物、广告牌、铁皮围挡等 的清理和加固工作，防止造成经济损失； （6）该季节属于冷暖交替，积雪融化后容易形成冰面，对一些重要路面要及时关注并 设置警示标识。 4/25 【夏季】（6月、7月、8月） 1、社区文化 （1）儿童节 （6.1）：组织开展6.1 以儿童为主题的娱乐活动，如绘画、摄影、文艺演 出等活动； （2）父亲节（6月份第三个星期日）：组织宣传父亲节，引导客户关注老人活动； （3）建党节 （7.1）：组织建党文艺演出活动，如唱红歌比赛，或与社区联合组织党建 法律帮扶活动等； （4）七夕节（农历7.7）：组织七夕活动，如引进商家促销、播放和谐家庭电影等活 动； （5）建军节 （8.1）：组织慰问社区退转军人、组织项目转退军人座谈