业主与租客综合条例概要指引要点详解.pdf

《業主與租客(綜合)條例》 指引概要 概說 《業主與租客（綜合）條例》(下稱「該條例」) 共分 7 部，規管業主與租客雙 方的權利和義務等事宜。 本指引解釋第 IV 部及第 V 部的主要條文。第 IV 部規管住宅租賃，而第 V 部 則主要規管非住宅租賃。本指引亦簡述第 III 及第 VI 部分別為追討欠租扣押財物， 以及收回小型物業單位的法律程序。本指引不涉及該條例的其他部分，包括已經期 滿失效的第 I 及第 II 部(該兩部分與戰前及若干戰後住宅租賃有關) 、以及第 VII 部 (雜項規定) 。 本指引的目的，是提供有關該條例的資料概要，供市民參考。本指引不可視為 權威的法律釋義。業主和租客倘需要有關本身情況的詳細意見，應徵詢律師的意見。 第 III 部 第 III 部陳述就欠租而扣押財物的區域法院程序，該程序適用於住宅租賃和非 住宅租賃。倘租客欠租，業主可向區域法院申請扣押令扣押租客在物業單位內的財 物，然後將扣押品拍賣，以售賣收益清繳欠租。 第 III 部亦為業主提供簡化程序，以便業主可在租客欠租不少於 2 個月並棄置 物業單位的情況下，申請收回物業單位。這項收回程序適用於應課差餉租值不超逾 100,000 元的物業單位。有關應課差餉租值證明書，可以表格 TR25 向差餉物業估 價署署長(下稱「署長」)提出申請，費用為 190 元。 第 IV 部 適用範圍及例外情況 第 IV 部適用於私人住宅租賃和分租租賃。本部不管制加租額，亦不提供租住 權保障，但就規管租賃提供若干必要指引。 第 IV 部並不適用於非住宅租賃，亦不適用於以書面訂立，租期固定為 5 年或 以上的租賃或分租租賃，該等租賃且須並無訂明業主可提早終止租賃及可在租賃期 內增加租金或要求繳付額外費用。 1 終止及重訂住宅租賃 業主與租客可自由協議簽訂新租約或重訂租賃。《2004 年業主與租客(綜合)(修 訂)條例》已撤銷租住權保障(該保障賦予住宅單位租客法定權利，以市值租金重訂 租賃) 。由2004 年 7 月 9 日起，終止住宅租賃須符合以下的規定： (a) 2004 年 7 月 9 日當日或之後簽立的住宅租賃 這類租賃將按照租約條款，或業主與租客同意的其他方式予以終止。如 租賃並無規定或雙方亦無協定其他方式終止租賃，依據普通法原則，固 定期租賃( fixed term tenancies ) 將在租期屆滿時終止，定期租賃(periodic tenancies) 經發出通知期與租期長短相若的遷出通知書予以終止。 (b) 於 2004 年 7 月 9 日之前已存在的住宅租賃 (i) 倘舊有第 IV 部有關重訂租賃程序已展開 倘有關程序於 2004 年 7 月 9 日前已展開，即已發出有效的通知書如 表格 CR101 或表格 CR103 ，則舊有的重訂租賃機制將繼續適用。租 客可最後一次向土地審裁處申請重訂租賃。 本指引概要的上一個版本，載有關於第 IV 部已廢除程序的解釋。任 何人士，如希望參閱有關資料或使用以往的表格，可向各區民政事 務處或位於九龍長沙灣道 303 號長沙灣政府合署的差餉物業估價署 索取。 (ii) 倘舊有第 IV 部有關重訂租賃程序仍未展開 倘舊有程序於 2004 年 7 月 9 日前仍未展開，則該程序不再適用。業 主必須在擬終止租賃日期前至少 12 個月，向租客送達「過渡性終止 通知書」，而租客則必須在該日期前至少 1 個月向業主送達有關通知 書，有關租賃才可終止。 「過渡性終止通知書」可在2004 年 7 月9 日或之後隨時向對方送達，