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商业街铺研究专题分享
1
商业街的基本概念及发展趋势
社区配套商业街铺基本要点
商业街的建设要点
商业街的布局及动线
商业街销售策
案例
2
商业街的基本概念及发展趋势
3
商业街区
的概念
与起源
4
传统商业街、市的种种弊端推进了现代居住小区步行商业街的发展
传统商业街、市的布置
传统商业街、市的布置形式主要有两种,一是
街道两侧带状住宅设置沿街底层商店,二是集中片
状的集贸市场。
它们存在的主要问题是: 现代居住小区中步行商业街的布局
1 .人流、车流混杂 ,街道往往被分道线的栏
杆阻隔,导致两侧商店可望而不可及。集贸市场更
是人车争行,车辆乱停乱放,严重影响安全卫生。
2 .商店设于住宅低层受上部建筑结构开间、 为保持传统商业街市的集聚效应,作到人车分
进深的制约,在规模及行业选择上受到限制,在多 流,提供良好的现代购物环境,满足居民 “购、逛、娱、
层住宅底层设置商店还受到规划以及上部住宅造型 饮”等多方面生活、文化活动的需要,在居住小区中设置
比例、尺度等方面的制约。 步行商业街既可适应居民的群体聚合活动,又能体现不同
3 .商店设于住宅底层相互干扰大 ,尤其是餐 小区的空间场所特征,也起到了 “人(居民)、商业、环
饮服务业使楼层居民生活苦不堪言,一些城市甚至 境之间互动的交替作用” ,为人们活动增加了安全感、认
立法规定餐饮业不准设于住宅底层。 同感以及对小区的归属感
4 .房地产开发商追求住宅与商店房价差额利
润,规划中,沿街满布商店,致使各路段形成屏风
式街道空间,南北走向行列式住宅中插入商店,人
行视线所及的高度下被封闭 ,小区内部景观绿化难
以达到 “透绿” ,缺少街道空间层次以及渗
5
购物中心的优良运作只能出租不能出售,回报周期较长,这种情况促使可售型步行商业街的价值日趋变大
购物中心在国外它的定义有三点,第一个就是单一产权 ,第二个是统一管理 ,第三
是各自经营 ,如果不符合这三个定义的话,一般来说不能称作是购物中心,现在国
内很多的购物中心虽然名字叫做购物中心,但是实际上并不是真正的购物中心。
大连万达的商业早就开发了,初期不很成功,负责人说花了7个亿才买来一句话,就
是购物中心的运作只能出租不能出售。现在国内融资的体系还不健全,国内通常采
用贷款的方式来做,开发商为了回报,大面积去出售房产,就导致了房产的所有权
分散,分散了以后就不叫单一产权了,如果说单一产权不能做到的话,统一管理也
很难做到,现在有很多的商业已经出现这种征兆了,就是说小的业主到最后对商业
的管理不满,最后要收回来自己做经营,就影响了整个商业项目的运作。
一般区域型或都市型购物中心投资较大,回报周期相对较长。返租合同的期限短的
一般为3—5年,长的达到15年,而回报率一般为6%—9%。
而社区型购物中心形态较为丰富,有零散的底商,也有成规模的商业街。
一般来说,投资住宅的回报率为6%-10%左右,
投资住宅底商的回报率则高达15%-17%,投资
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