专业学习(独立完成)：商业租赁(房屋、商铺)法律问题要点.ppt

魏杰斌 2015 商业租赁（房屋、商铺）法律问题 1 商业租赁合同的特点 转让房屋使用权、收益权 I 双务合同 II 诺成合同 III 商业租赁 兼具债权和物权特征 Ⅳ 商业租赁是商铺、写字楼等房屋（以下统称）的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。 一、商业租赁的法律含义及商业租赁合同特点 2 当事人姓名或者名称及住所 I 房屋的座落、面积、装修及设施状况 II 租赁用途 III 租赁期限 Ⅳ 租金、押金及交付方式 Ⅴ 房屋修缮责任及物业水电 等的缴纳 Ⅵ 转租及其违约责任 Ⅶ 变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任 Ⅷ 二、商业租赁合同的主要条款 商业租赁应该采取书面形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 3 出租人权利 1、收取租金； 2、完整回收房屋； 3、出卖、抵押租赁房屋； 4、督促承租人合法依约使用租赁房屋。 三、商业租赁合同主要内容之：（一）权利 承租人权利 1、按时接收、安全使用房屋； 2、要求出租人及时维修； 3、优先购买权； 4、买卖不破租赁。 4 出租人义务 1、交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定用途； 2、及时维修房屋； 3、租赁房屋的瑕疵担保：房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋存在问题，承租人仍然可以随时解除合同； 4、租赁房屋的权利瑕疵担保：因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 三、商业租赁合同主要内容之：（二）义务 承租人义务 1、依约定用途使用租赁房屋； 2、妥善维护房屋：承租人应当妥善保管房屋，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任； 3、支付租金：按约定时间、金额支付； 4、不得随意转租； 5、返还房屋：租赁期间届满，承租人应当返还房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。 5 1、排除承租人优先购买权的情形 （1）房屋共有人行使优先购买权；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女； （3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买；（4） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。 四、商业租赁合同特殊问题之：承租人的优先购买权 2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人采取救济措施时的注意事项 （1）不能主张上述买卖合同无效； （2）第三人恶意或尚未过户登记时，可行使优先购买权； （3）否则，只能向出租人主张损害赔偿。 6 最高法房屋租赁司法解释统一了房屋租赁合同无效的情形，包括： 1、违法建筑物租赁合同：（1）未取得建设工程规划许可证；（2）未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；（3）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、超过批准使用期限的临时建筑。【注：《商品房屋租赁管理办法》第六条则规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形】 2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。 3、未经出租人同意的转租合同。 ★允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施。 ★即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。 五、商业租赁合同特殊问题之：合同的无效 7 （一）最长租赁期限 1、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 2、租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 （二）不定期租赁的处理 约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 六、商业租赁合同特殊问题之：租赁期限的确定 8 七、商业租赁合同特殊问题之：房屋的装饰装修 情形 责任承担 未经出租人同意，擅自装修 承租人承担装修费用，造成房屋损失的，应当恢复原状或赔偿损失 出租人同意之后装修 租赁合同无效 形成附合 出租人同意利用 折价归出租人 出租人不同意利用 按照过错分担现值损失 未形成附合 出租人同意利用 折价归出租人 出租人不同意利用 承租人拆除，造成损失的应恢复原状或赔偿 租赁合同解除（另有约定除外，否则适用右侧规则） 未形成附合 承租人拆除，造成损失的应恢复原状或赔偿 形成附合 出租人违约所致 承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 承租人违约所