上东湾商业定价详解.pptx

;调研思路：;沙头角区域典型商业分布：;沙头角区域典型商业研究：;项目名;项目名;山海华庭，位于公园路东侧，本社区商铺是裙楼底商，都是居家生活必备，所以经营状 态良好。;项目名;碧海蓝天名苑:处在海涛路东侧，一二层为商铺，新一佳占据较大面积，经营状态良好！ ;叶屋东街（深盐路）北侧，本区域内商铺是住宅底铺，部分经营状态良好，都是生活必需品。;深盐路2198-2228号 敦园路东，本区域内是住宅底层商铺，都以餐饮为主，经营状态一般;蓝田壹站华苑 在深盐路的北侧， 社区内商业底层，及二层。经营状态一般;周边商铺分析;海山道一号：项目有少量商业，项目尚未开盘，对外宣称商业只租不卖，价格尚未放出;1、周边商业铺均是住宅底层或二层。服装、餐饮、通讯、金融、休闲等业态。 2、周边现有的商业业态呈现普通化，平民化，主要是服务于住宅区域的业主及周边人士。 3、周边大多为普通住宅云集，大量普通消费群体居住。文化、休闲氛围一般，也有少量品牌商家，经营情况较好，调查中显示许多商家还是看好片区发展具有向中高端发展的潜质。 4、项目周边商业以社区商业为主，经营档次一般，在周边区域内没有商铺出售，但行内人士估算，目前的售价在5万元/平米左右。商铺出租，租金一般在130-400元/平方米.月。 5、综上所述，社区商业成功招商和运营的前提在有基本的入住率上，再结合主力店、品牌店来拉动，才能更大程度地为商业保值、增值。;;一、口岸区是一个功能强大的综合区 口岸区集口岸、商业、金融、办公、居住于一体，其综合功能和城市经济地位决定了口岸商业的金贵。;罗湖口岸目目前主要商业项目;深圳口岸经济演变—罗湖商业城;深圳口岸经济演变—新银座华庭;深圳口岸经济演变—置地逸轩;深圳口岸经济演变—航诚艺都;深圳口岸经济演变;;研究思路：;沙头角定位行政管理功能组团，重点发展商业住宅;盐田中心区规划：沙头角区域已经规划好盐田中心区，本项目处于盐田中心区直接辐射范围之内;深圳今年政府出让的最贵用地成功拍出。本次参与拍卖的开发商仅有万科企业股份有限公司一家，最后万科公司???底价29.63亿元拍得该批捆 绑地块，楼面地价8582元/平方米。 该地块位于盐田区沙头角中心区，靠近明思克航母，从深盐路向南，由海山路、马庙 街、东和路、海涛东路围合而成，海景二路从中间穿过。6宗地块宗地号分别为J211-0010、J211-0011、J237-0013、 J237-0016、J211-0012(B)、J237-0017(B)，包括4宗商业服务业用地和2宗地下空间，总占地面积约137250平方米，总 建筑面积约345270平方米。在4宗商业用地中，有2宗容积率分别不高于5.29和5.48，是本批地块的建筑重点。该批地块中，规划有10万平方米的 写字楼、10万平方米的商务公寓、3.2万平方米的商业、5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。;昔日繁荣的中英街，在1997年香港回归之后，游客数量开始直线下降了，中英街的生意也一落千丈。几年之间，商铺从300多间萎缩到１００多间，沙栏吓村和中兴村９０％以上的商铺早已改建为住房。;沙头角重大利好—中英街;未来商业前景小结;;项目属性分析;上东湾商业基本资料;楼层;项目属性分析;项目价值点梳理; 地理位置无与伦比;;社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%。;上东湾商铺可借鉴的项目应该遵循社区外向型商业、精品、高端化原则，精选近期深圳较为知名商业定位案例作为参考，口岸精品商业案例对项目有较好参考意义。;业态;案例借鉴二：佳宁娜广场商业;案例借鉴二：佳宁娜广场商业;案例借鉴三：金地名津商业;业态;案例借鉴四：金港豪庭商业;业态;综上所述，我们通过案例可以得知：;项目消费群定位;沙头角片区四大主力商业消费群体研究;沙头角片区四大主力商业消费群体研究;沙头角片区四大主力商业消费群体研究;沙头角片区四大主力商业消费群体研究;;主力商业定位;项目主力商业业态建议：高端粤式酒楼;盐田时尚消费休闲空间;项目气质;项目功能定位;项目其余业态定位：;;第一步;周边商铺价格调研（前文已详述，此处略）;上东湾商铺价格因素修正系数表;对比项目;租金推导法:; 上东湾商铺在市场上的可比项目少，不确定因素多，周边经营业态品类繁多，位置差异大，所以租金参次不齐。 通过项目的后期的营销手法，对沙头角区域价值的深挖，对口岸价值的深化，对商业经营氛围营造及商业包装，进一步放大项目的议价空间，对项目价格起到有力的支撑，由此来实现商铺价值最大化。 ;地理位置 项目规模 物业档次 人流量 主力店号召力 周围商业气氛 内部规划及设施 车行到达交通状况 发展商实力 经营管理公司 销