上海房地产板块和镇区投资潜力研究0927详解.pptx

上海房地产板块和镇区投资潜力研究中国房地产数据研究院2013年9月目录第一部分研究目的第二部分研究方法第三部分研究内容应金地集团上海总部咨询立项，以完成对上海房地产板块和镇区投资发展潜力的筛选，对目标进入板块和镇区的现状和未来发展趋势进行研究，并通过一系列专题研究，印证板块和镇区投资潜力研究结论。研究目的第一部分研究目的第二部分研究方法第三部分研究内容目录首先，结合层次分析法计算现实点房地产投资潜力排名；其次，加入城市规划、产业规划、新增配套、需求强度改变、土地供应量等因素后，利用层次分析法和特征价值法，计算未来3-5年房地产投资潜力排行；最后，针对上海土地规划进行热点分析，对形成的投资潜力模型排名的热点区域作专题研究，实证前面的相关结论。研究方法第一部分层次分析法第二部分特征价值法研究方法层次分析法层次分析法是美国著名的运筹学专家匹兹堡大学教授萨迪(T.L.Saaty)于70年代提出的层次排序法（AHP法），原理简单，有较严格的数学依据，广泛应用于复杂系统的分析与决策。研究方法层次分析法表专项研究得分表板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套板块发展板块潜在标度值含    义1表示因素a与b比较，具有同等的重要性。3表示因素a与b比较，a比b稍微的重要。5表示因素a与b比较，a比b明显的重要。7表示因素a与b比较，a比b强烈的重要。9表示因素a与b比较，a比b极端的重要。2，4，6，82，4，6，8分别表示相邻判断1~3，3~5，5~7，7~9的中值。倒数表示因素a与b比较得判断a，则a与b比较得判断a=1/b。表评判标准研究方法层次分析法表专项研究得分表板块板块宏观板块配套板块发展板块潜在板块宏观板块配套1/3板块发展板块潜在5代表板块宏观因子比板块配套因子稍微重要代表板块潜在因子比板块宏观因子明显重要研究方法层次分析法　　现实点房地产投资潜力研究层次分析法一致性检验检验成对比较矩阵A一致性的步骤如下：计算衡量一个成对比矩阵A（n1阶方阵）不一致程度的指标CI：RI是这样得到的:对于固定的n,随机构造成对比较阵A,其中aij是从1,2,…,9,1/2,1/3,…,1/9中随机抽取的.这样的A是不一致的,取充分大的子样得到A的最大特征值的平均值。n123456789RI000.580.901.121.241.321.411.45　　现实点房地产投资潜力研究层次分析法第一部分层次分析法第二部分特征价值法研究方法众所周知，住宅价格与起所处的区位息息相关。本研究采用特征价格模型来分析区位因素对于住宅价格的影响。特征价格法是国际上研究影响住宅价格微观因素的最主流方法，应用于产业和房地产研究已经有30余年，业已十分成熟。在英国、德国、挪威、瑞典、芬兰等国家官方统计部门都采用特征价格模型来构建房地产（或其他非均质商品如汽车）的均质价格指数。美国主要的按揭贷款公司也纷纷采用特征价格法来构建他们自己的住宅价格指数。本研究首先介绍了区位重要性的理论和相关研究成果；其次对研究所采用的数据来源以及模型所采用的变量进行了定义和说明；在以上两个方面的基础上，对于特征价格法的思想和本研究所采用模型做了说明；最后解释了运用特征价格模型所得到的的主要发现和结论。特征价格模型介绍研究方法特征价格分析特征价格模型介绍Alonso模型的核心在于，到CBD距离越近，花费在交通上的费用越少，在路程上的时间越短，这种因靠近CBD较近而产生的价值被定义为“空间可达性”。空间可达性不仅仅意味着空间距离的远近，还包括交通可达性因素。轨道交通由于其具有准时性、快速性和污染小等特点，为广泛认为可以明显提升沿线（尤其是地铁出入口附近）的土地和住宅价格。除了“空间可达性”对于住宅价格会产生显著影响之外，其他区位因素，如景观要素、教育文化设施等也会对住宅价格产生一定的影响。随着人们生活水平的提高，对于住宅周边的自然、人文景观配套有了更高的要求，也愿意为配套完善的住宅支付更高的价格。基于以上的分析，考虑投资强度和城市副中心本研究选取了“距市中心距离”、“轨交房”、“学区房”、“景观房”、“商圈”、“城市副中心”等因子，通过特征价格模型来模拟区位因子的影响，最终得出各个地产板块住宅价格的预测。研究方法特征价格分析变量描述1、距市中心距离：本研究选取“人民广场、五角场、徐家汇、陆家嘴、中山公园”作为上海市商业中心的典型代表，通过测量各板块中心到五个商业中心的空间距离的加和平均值，作为各个板块距市中心距离的指数值。2、轨交房指数：本研究选取“中国房地产数据研究院”研制开发的中国城市房地产指数系统特征物业指数——轨交房指数。轨交房界定标准为：距离上海的地铁轨交线站点1km以内的住宅类小区，以500米为最佳距离，按照V型函数计算距离得分。3、学区房指数：学区房的数据与轨交房的数据来源