绿城房地产开发全流程(楼建伟)详解.ppt

别墅 绿城·舟山桂花城小院实景 绿城·杭州桂花城实景 多层公寓 多层公寓 绿城·舟山桂花城实景 绿城·青岛理想之城实景图 多层公寓 多层公寓 绿城·德清百合公寓实景 绿城·北京御园实景 平层官邸 绿城·北京御园实景 平层官邸 绿城·杭州留庄实景 平层官邸 绿城·春江花月实景 高层公寓 高层公寓 绿城·蓝庭实景 绿城·杭州深蓝广场实景 高层公寓 度假公寓 绿城·千岛湖度假公寓实景 商用物业—办公 绿城·宁波研发园二期实景 绿城·宁波研发园二期实景 商用物业—办公 新昌雷迪森酒店实景 商用物业—酒店 * 经过这几年的发展,也通过和同行业其他企业的比较,我们认为绿城主要有以下几点优势： 高品质产品开发能力和成熟的住宅产品系列 浙江第一、全国领先的行业地位 全国十大最具价值的房地产品牌之一 品牌输出与强强联合的经营模式 充裕、多元化、低成本的土地储备 中国利润率最高的开发商之一 财务灵活性与良好的信用指标 经验丰富的高层管理团队和先进的公司治理结构 * * * * * ■ 做好市场环境与开发方案的关系研究，根据企业经营要求做好方案和开发节奏的整体调控。 ■编制设计任务书，重点在于对同类产品的研究； ■做好建筑立面、精装修等重要材料及节点的选样把控； 二 工程前期管理 ■ 熟悉当地人文环境和主要社会关系，积累必须的项目开发资源； ■ 熟悉地方性法律法规要求，处理好地方法规和项目经营运作间的关系。 三 工程设计管理 立面用材-面砖 立面用材-石材 立面用材-玻璃 精装修材料可分为设备和装饰材料。设备主要有厨房电器、橱柜、卫浴等；装饰材料主要有石材、木地板、墙纸、墙地砖等。 绿城·宁波绿园 绿城·丽江公寓 ■做好各阶段设计成果与营销的交底工作； ■对主要专项设计如地下室开挖围护、地下室综合管线、商业街等做针对性把控； ■做好“四新”技术的前瞻性考虑。 宁波东部新城C1-8、C1-9基坑维护方案 C1-8 C1-9 ■ 做好工程、材料等招投标主要部门责任人员的沟通，明确廉政和全面工作要求； ■ 做好招投标当中的主要谈判性工作； ■ 和主要合作单位的高层领导进行深入沟通。 四 工程招投标管理 ■ 严格编制施工总组织设计； 做好各施工阶段的工地现场形象管理：如土方开挖、主体施工、立面装饰等； 做好各阶段施工过程中的应急预案编制、计划和落实工作； 制定切实有效的能够把控产品品质的各种检查与品质预控方案。 五 施工准备管理 基础垫层砼面及板砼面质量 基础施工管理 底板钢筋 基础施工管理 结构梁、柱质量控制 主体施工管理 蓄水试验，结构板质量把控 上部蓄水 下部无渗漏点 主体施工管理 砼覆盖养护 主体施工管理 ■ 把握好各分项工程对项目整体进度影响的控制关键点，如挖土对桩基工程的影响、基坑围护安全性问题对开盘节点的影响等； ■ 做好样板施工阶段中各类销售道具与工程关联方面的把控（如售楼处、样板房、模型、实景等）； 六 施工过程管理 售楼处 绿城·西溪诚园 样板房 绿城·温州鹿城广场 ■ 处理好外墙方案与主要材料选型、供应的关系； ■ 做好建筑空间尺寸的预控、检查； ■ 严格做好防水工程渗漏点的预检、预控和检查； ■ 做好施工现场的物流组织管理； ■ 做好精装修项目精装修与总包单位工作界面的协调处理； ■ 做好施工过程的成品、半成品保护； 石材保护 洁具龙头保护 门套保护 ■ 发挥好抢工阶段以身作则和现场指挥协调的能力; ■ 各阶段施工过程中，根据交付时间点的倒排，及时做好工程进度调控。 ■ 做好项目最终实施成果与规范之间的差异性问题的预控和解决方案； ■ 组织落实项目交付前的 “一房一验”工作； ■ 合理安排好各项验收与交付节点间的关系。 七 项目交付管理 ■ 做好项目交付后整改投诉工作；和施工单位做好沟通，确保整改工作的及时性和整改维修的服务品质。 八 项目交付后客户投诉管理 绿城·上海玫瑰园实景 别墅 绿城·杭州桃花源实景 别墅 绿城西子·青山湖玫瑰园实景 别墅 别墅 绿城·长沙青竹园实景 房地产开发指引 土地款 项目考察 立 项 设 计 设计费支付 项目审批 开盘 策划费用支付 项目经营策划 项目工程前期 项目组织实施 工程款支付 营销费用支付 规费支付 工程前期费用支付 样板房样板区 售楼处户外围墙 销售款回收 税金支付 交 付 结 算 公司清算 利 润 股东借款 四证办理 银行贷款 归还股东借款及利息 归还银行贷款及利息 利 润 （设计咨询、规费、工程费用） 销售额 营销费用 管理费用 工程成本 税 金 = （股东借款利息-银行贷款利息） 财务费用 土地费用 项目前期阶段