商务区影响机制下的房地产开发区位详解.ppt

1.商务区的构成与定位 CBD，商务区？ CBD：一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。 商务区：商务办公用地集中区域，功能相对比较单一，面积相对于CBD小。 晋江滨江商务区泉州滨江中央商务区规划面积8.20平方公里，二期预留发展用地约5平方公里，总建筑面积115万平方米。 滨江商务区定位：为展示海峡西岸城市新形象的多功能综合城市中心，由世贸中心、世贸中心配套住宅、商业水街、地标性酒店塔楼、大型购物中心、会展中心、文化中心、地标性办公塔楼、酒店式公寓、核心A级办公区、RD创意研发园区、商住混合区、水岸运动公园、中心水景区、金融街等组成生态商务区，创造城市核心，重塑城市。 用地面积已达到CBD的规模，但功能上相对单一：服务和商务为主；中央商务高度指数CBHI相比低：与广州460万平方，1.5平方公里相比；中央商务强度指数CBII小于50%。 泉州目前还无无完整意义上的CBD，仍处于处于CBD的初级阶段，其空间特征相似。 经济影响分析： 马克思地租理论:绝对地租，极差地租，垄断地租 中央商务区影响区位和土地投资产出效益----基准地价 竞租理论： 不同使用主体的支付能力不同，商业地产聚集CBD周围空间效益比住宅地产更高，但强大的商务、商业聚集，仍需要相关的配套支撑。 社会影响分析： 伯吉斯的同心圆理论： CBD周围并不是适宜居住环境，过渡性地带多为批发业、轻工业、贫民窟，而适宜的住宅区有外向性。 霍伊特扇形理论 考虑地租和交通影响条件下，居住空间分异更明显，社会中上层阶级占据自然资源环境较好的地方。 从社会空间影响来说，单核心的CBD的最终会导致社会空间分异，居住空间分异，高档住宅甚至是普通住宅很难在CBD周围分布。而多核CBD，其分散了聚集要素，从而使环境没有遭到破坏，居住环境良好，而其地价不高（郊区),故现在多核心大城市实现了CBD周围或附近建设中高档住宅的可能性。 这对晋江滨海商务区周围住宅房地产开发有很大启发。（多核心、自然景观环境） 环境影响分析： CBD的建设带动了整个区域的经济发展，带动了交通等基础设施建设，带动了配套公共服务设施的建设，也带动了休闲娱乐设施的集中。 对于住宅地产来说，在这个交通环境便捷，配套环境齐全，现代生活气息浓厚的空间里，不失为尚好区位选择。 对商业地产来说，基础设施的空间集约利用与共享，无疑大大的减少空间成本，而巨大的商业回报潜力和政策红利，无疑是巨大市场诱惑力。故此乃“兵家必争之地”。 区位差异的分析： 从前面的多核心CBD可以了解:新核与旧核的差别的，给新核带来不一样空间分布特征。（中高档住宅围绕新CBD） 从泉州目前的规划建设的商务区分布来看： 从区位来看，晋江滨江商务区位于南北联系的枢纽地带，毗邻行政决策和企业决策，更方便企业咨询、决策管理、进行商务办公，成本低，效益高。晋江商务区最有望发展成为泉州中心商务区（CBD）。当然规划也是这么做的。从区域角度讲，晋江商务区地位较高，与整个闽三角地区、海西经济区，乃至中国、世界接轨。 其区位优势不言而喻，而毗江邻海，独特自然景观优势显而易见。 不同类型地产开发选择： 从经济、社会、环境、区位角度来分析了商务区对周围的影响机制，从而对地产开发的影响。当然现在的中国不同于20世纪的美国，我们不能像美国那样经历从传统商业中心到商务中心到多核CBD，甚至网络型CBD。而我们的跳跃式发展的CBD，从一定程度上避免了社会空间分异、居住空间分析，盲目让商业利益占据优势的空间资源。 从晋江商务区规划建设来看，中心商务区沿江两侧有湖滨、悦湖、东部花园居住区。东部花园的后面是陈埭安置区。（与过渡地带在一定程度上相似）在规划中，整个商务区周围由居住用地环绕，而嵌入几块金融商业和文化娱乐用地。 房地产开发区位选择: 对于住宅地产来说，CBD周围交通便捷，配套设施齐全，现代生活气息浓厚，活动空间没有旧城区那么拥挤，加上有的CBD占有独厚的自然景观（如晋江商务区沿江邻海，不仅有美丽宜人的自然环境，还有悦目的建筑景观。）不失为很好区位选择，但其地价较高，适合开发中高档住宅（也好很好满足了就近上班，办公需求）；普通住宅、安置房应在过渡圈层，地价适合的地方。或者直接应到开发多元混合