商业房地产(商铺)详解.ppt

09.5月付定金 10年1月份 付了2443万贷款2440， ,从以前的价格2.5万涨到了现在的4.8-5万，租金15.5 天河城背后 1.总价2000万 2.60平 3.转角铺 4.月租金12万 指向性消费 随机性消费 * 元祖 好利来 浮力深林 * 4、经营业态和租客品质指标（从商业回报角度考虑，商铺适用行业广泛 ,这里所指的经营业态是整条街的业态，而非某个商铺的业态）： 1、A类业态：银行、连锁珠宝钻石金店（周生生）、国际名牌奢侈品店、名牌连锁服装店、名牌婚纱摄影店、名牌连锁饰品、名牌连锁化妆品、名牌皮具鞋类、名牌连锁快餐店等； 2、B类业态：名牌连锁西点店（元祖 ）、名牌连锁眼镜店（宝岛 大光明 ）、名牌连锁通信（迪信通）、名牌连锁家纺（富安娜 红棉纺）、名牌连锁内衣店（爱慕 黛安芬）、名牌中西餐、名牌咖啡馆、名牌小吃、名牌高端美容美发等； 商铺投资二十一条 3、C类业态：连锁中介、连锁旅游（中青旅）、连锁药店（海王星辰）、连锁茶叶店（竹叶青 一方茶水）、名牌连锁便利店、连锁面包店(好利来 浮力深林)、连锁烟酒专卖、高档汽车专卖、电玩城等； 4、D类业态：普通中餐、火锅、特色餐、普通便民超市、装饰店、家具店、网吧、社区美容美发等 5、E类业态：干洗店、花店、普通文具店、书店、茶座、彩扩店、幼儿园、KTV、小酒吧等 6、F类业态：洗车、五金、小贩、小餐馆和自由市场等； 商铺投资二十一条 5、管理经营 商铺重在管理经营，地段好而没有良好的团队长 期管理经营，直接会影响投资收益。目前选择 好的管理经营者对商铺投资是越来越重要。 *国际品质的物业管理。例如：第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕 、高纬环球等 *商铺必须有营运商。运作整个项目。 营运商：核心因素之一，决定整个项目的成功率。业主是硬件商，营运商是软件商。 商铺投资二十一条 6、交通便利 现代都市可选择： ①地铁，轻轨站口（两条以上地铁，轻轨线路交汇处更优。） ②公交站口（5条以上公交线路汇聚处更优。） 马路不能太宽，尽量不选择快车道商铺，古语云“宽街无闹市，闹市无宽街” 。如果是快车道，则商铺所处位置旁一定要有人行通道。 商铺投资二十一条 7、广 告 一定要有门面广告,从广告统计证明，路牌广告占了广告成功率的90%。 “绿色”是广告中最抢眼的颜色 如果购买的是二楼的商铺，二楼展示面最好是落地玻璃或广告面（广告效果很吸引人），面积大，广告效果直接，生动，是活的广告效应。 商铺投资二十一条 8、门前有（留住脚）的空位 门前的人行道宽度至少要在3米以上。 避开遮挡物，如栏杆，电杆，绿化带，树，天桥，公交站牌，垃圾箱等。（风水学说：“破局”“犯煞”） 门口有三级以上台阶，谨慎购买。（风水学说：“挡财”） 商铺投资二十一条 9、不要选高层 *有一楼不选二楼，二楼以上谨慎购买。如果购买二楼就一定要有独立出入口或独立门厅。 *每上一层楼，人流损失50%，（一楼100人，二楼剩下50人，三楼25人，四楼无人，有电梯除外）。 *而且二楼以上的商铺在抵押融资方面的难度很大。 商铺投资二十一条 10、选方向 *单行道街铺谨慎选择。 *单边街铺谨慎选择。 *多次观察人流动线（人流活动的线路），古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线有关。 *南方城市，面向西的店铺会有日晒，北方城市，面向西北的店铺较容易受寒风侵袭，也不利于顾客入店购物。 切记不可选死胡同或者“丁”字路口正对面商铺（人走到这里，就拐弯了，所以这个地方是客人到不了的地方，从风水的角度来说也不好，“犯冲挡气”，丁字路口常常是交通事故的高发地）。 商铺投资二十一条 商铺投资二十一条 11、大门的设立及开间 开双门：单门挡掉一半生意 （双门商业，单门住家） 开间与进深比值不超过1：2.5。 商铺投资二十一条 商铺投资二十一条 单开门 双开门 12、停车位 百货商场，SHOPPING MAIL或综合体必须设立人流量10%以上的车位。 商铺的面积大（如中大型餐饮），必须设立停车位置。 街铺步行5分钟要有停车场地。（如果街铺道路上有临时停车位更优，但不能阻挡商铺的可视性和人行通道。） 商铺投资二十一条 13、硬件与设备 层高至少在3.5米以上。（层高超过5米，可做夹层，有创造性）； 商铺的内部硬件配置，即指空调安放、给水、动力电、煤气、污水排放、烟道等技术性内容。在同等前提下，内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全的商铺。（餐饮类业态的特殊性，此类商户比较容易造成污染，其对商铺的硬件配置要求更高，除需要水、电、煤等一般硬