上海康桥创研智造工业地产产品价格建议详解.ppt

* * 3W创研智造产品价格建议 上海近期房地产调控政策 90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限 。开发商们小户型上“做文章” 。例如金地未未来 、上海青年城 等小户型楼盘持续热销。 中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。大大抑制了楼市购买能量，滋长了购房者的观望情绪。 央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。持续货币紧缩政策给一向依赖于银行资金周转的开发商们受到了禁锢，土地流拍，项目推迟开盘频现。导致楼市成交冷清的一个直接原因。 2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》的出台。对开发商蓄意囤地现场得到了有效的遏制。 上海近期房产市场动态 中心城区板块（中环以内）： 由于可供开发土地极为稀缺导致目前一手房住宅供应量急剧下滑，以08年4月为例中心城区总供应量仅为13.49万平方米，环比减少了38.29%，在全市新增的比重回落了近5个百分点，仅为8.9% ；成交却依旧呈现欣欣向荣的景象，本月总成交量为13.55万平方米，环比增加27%，占全市成交的9.1% ，成交均价为28,831元/平方米，环比上涨20.34%，房价始终高价运行。 位于静安、徐汇、古北等传统高端板块房价仍无松动迹象，且有上涨趋势。 次城区板块（中外环内及外环附近）： 次区域为上海自主客群主力购买区域，由于宏观市场影响及调控政策频出，市场观望范围浓厚，以08年4月数据为例总成交量65.17万平方米，环比减少了17.08% ，成交均价为11,698元/平方米，环比上涨了17.7% 。但是不少开发商价格已有松动，采取折扣方式，暗中降价。 郊区板块（外环以外）： 受·宏观市场影响，客户观望态势以及大量动迁房转性为商品房源的陆续涌入市场，郊区房价有所回落，以08年4月数据为例郊区总供应量为86.32万平方米，环比上涨24.08%，占全市新增的56.5% ；成交量为69.07万平方米，环比下跌了28.2%，占全市成交的46.46% ； 宏观背景 长三角地区近年经济增长放缓 工业产品以中下游为主，在买方市场环境下，价格上升不易，而原材料价格抬高之后，只好牺牲利润，进而影响到企业的再生产和投资； 随着国家宏观调控力度加大、国际市场环境变化，其中最大的问题，是煤电油运紧张和资源的短缺。 上海市场现状 在近阶段上海土地放量情况来看，重工轻住现象显著，随着住宅用地资源的日益枯竭，在住宅市场长时间低迷的市场背景之下，随着上海经济高地位置的日益凸显，工业地产的发展前景广阔。 物流以及对外贸易产业强劲的发展势头促使高质素工业物业的需求日趋旺盛。 2008年上半年共有30.5万平方米新增工业设施完工，其中嘉定、松江和宝山的新增供应较为充裕。 上海主要工业区平均空置率仍保持较低水平，为3.5%。 　　 上海“总部经济”的快速发展和物流集散地地位的加强带动了工业物业市场的迅猛发展。 国内外物流企业对于工业物业的强劲需求以及优质工业物业的稀缺性使得租金水平继续保持上扬态势。 2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，达到每平方米人民币1,304.5元。而周边城市的工业地价同比猛增67.4%，达到每平方米人民币312元。 上海工业物业租金同比上涨16.9%，达到每月平方米人民币38.8元；而周边城市的工业物业租金同比亦上涨了25.2%，达到每月每平方米30.3元。 数据有待核查 康桥 12000 5500 --- --- 总部湾 中环以内 闸北永和 17000 13000 13528 东方环球 宝山宝钢 10500 7500 约9000 钢领 性质已转为商业 嘉定江桥 9000 5500 8341 慧创国际 闵行颛桥 7200-8500 5500 7779 总部一号 浦东金桥 10000 5500 7091 中邦MOHO 松江新城 8000-9500 4000 4392 大业领地 嘉定南翔 4800-5100 4500 4227 亚太兴业城 备注 所处区域 当前均价 开盘价 成交价 项目 工业地产价格行情 08年工业地产价格与去年相比较并没有因住宅市场的低迷及国际原料价格的波动而有较大影响，在维持去年的价格基础上微有提升。 小结： 国内国际宏观影响对于处于生产加工型上游企业影响较大，对处于下游的服务性产业冲击较小。 随着中央政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年和2007年间取得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的强劲需求。 限外政策