山东临沂项目社区营销推广策略详解.ppt

项目名称 建筑形态 建筑面积 价格（单价/平方米) 主力户型 （平方米） 销售现状 客源分析 东旭 第一城 高层 9万㎡ 均价3300元 96-98 二居室 120-150三居室 08年开盘-09年底售罄，开盘价2800收盘时约3300，不具参考性。 周边县城的客户在这边买房的占到了20-30%，兰山30%，河东30%。 水景明珠 小高层、高层 49万㎡ 均价4000元 101-106两居 108三居 多层全部销售完毕，但是由于开发商因经常不善、销售不是很好。 目前去化70% 主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体占据相当比例。 帝景湾 高层 22万㎡ 均价4200元 40-47 单身公寓 69-160 高层 单身公寓卖的非常好，现在基本售罄，现在一期还有少量房源，主推二期产品。 目前去化60% 主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体占据相当比例。 三江领秀 多层、高层 30万㎡ 均价4600元 120 花园洋房 待定 高层 花园洋房产品的稀缺性造就了其热销的重要原因；天元集团的团购给其热销造势不小。目前去化40% 河东为主，兰山客户也占据一定的比例，县城客户较少。 东来尚城 高层、小高层 洋房 28万㎡ 洋房均价5200 小高层4200 高层3800 139-360洋房 88-131高层 88-151小高层 花园洋房销量较好，由于高层刚开卖2个月，销售还较为可以。目前去化30% 主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体。 在售楼盘销售分析 竞品分析 竞品分析 卓易维港 即将开盘项目 开发商：临沂卓易房地产开发有限公司 位置：东邻九曲店居委还建社区，西邻滨河大道，南邻凤凰大街，北邻5号街 用地面积：85亩，建筑面积：152764 ㎡ ，容积率：2.68 项目规划：部分沿街商业（3层）及4+1层、5层、6层、11+1层 花园洋房， 1栋24层、2栋32层高层 一期居住物业类型：叠加别墅、（11+1）花园洋房、主打80㎡空中联排小户型TownHouse，170㎡三层带花园别墅等低总价紧凑型豪宅。 工程进度：有2栋已经开始施工建设，进度为正负零以上。 竞品分析 凯润国际花园 即将开盘项目 开发商：临沂凯润置业 位置：滨河东路与金一路交汇南（东旭第一城项目南侧） 用地面积：129.56亩，建筑面积：25万㎡ ，容积率：2.88，总户数：约1426户 项目规划：由15栋18 -32层的建筑组成。其中住宅面积198042平方米，商业18938平方米，酒店式公寓30160平方米，会所、幼儿园等配套公共建筑1878平方米。项目计划分3期开发建设完成。 工程进度：工地拆迁已完成。 竞品分析 海诺滨江 即将开盘项目 开发商：临沂海诺置业有限公司 位置：解放路东段与滨河东路交汇处 用地面积：42.2亩，建筑面积：16万㎡ ，容积率:5 .67总户数：600户 项目规划：河东中心首席城市综合体，精装修， 配有四星酒店、5A写字楼。以155-199㎡为主的奢适大户型。 项目还全面引进高科技住宅系统和技术，在实现恒湿恒温、全新风置换的同时，又增加了国际先进的中央地热系统， 不仅使住宅的室内温度恒定在20℃-26℃，相对湿度控制在30%-70%之间，实现新鲜洁净的空气时时置换，而且为业主24小时供应40℃热水 工程进度：正在做项目地基工程。 项目动态：引进了中国饭店业民族品牌20强的金陵四星酒店、在水一方洗浴中心等。 S.优势 W.劣势 O.机遇 T.威胁 周边成熟项目、在售项目较多 导致区域内同质化项目价 格竞争激烈 绝版土地资源 独特生态景观资源： 滨河景观带、河东游乐园、皇山公园 便捷交通资源： 金一路大桥、滨河大道、 解放路大桥、 光耀大桥 高容积率塑造高品质的难题。 周边产品比较雷同 区域配套薄弱 城市整体规划利于区域板块发展 区域刚性及导入性需求呈攀升趋势 区域商贸经济不断发展 SWOT 项目定位 客群分析 产品定位 物业选择 市场分析 地块分析 营销推广 规划建议 价格建议 客群分析 通过对当地客户的访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，区域发展潜力巨大。 中高级公务员 银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工 生意人和县市富足人群 基本特征 1、支付能力较强；年薪3-5万，可承担首付10万左右房价（总价50万左右）。2、注重圈子，对品质和环境要求较高。 1、收入较高，购房能力强。2、对产品品质要求高。3、买房受周边朋友影响。 1、家庭富足，已有住房，对此区域有深刻的认识。2、讲究购房圈子，理性投资型多。3、有置业经历。 区域看法 地段概念较强，对地块周边配套不满意，但看好区域未