深圳三湘东填海区项目户型定位详解.ppt

地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 片区高端定位－大环境优势： 政府对填海区高起点、高标准、高要求的定位，将使项目所在片 区成为代表深圳门户形象的区域； 地块规模最大－规模优势： 本项目占地规模约9.1万平方米，是目前东填海区最大规模的项 目，从规模上来说，可以说是片区的龙头老大；从未来可以营造 的小区环境来说，也是最具有条件； 地理位置优越－地段优势： 项目四面临路，靠近东滨路、中心路、科苑大道等城市主干道及 景观大道，南面的工业八路更规划了地铁2号线；项目的北面与 南山的RBD（旅游休闲娱乐中心）具有无可比拟的先天优势； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 地块方正，利于规划－规划优势： 本项目地块方正，南北较长，利于安排较多的南向户型，具有先 天的规划优势； 填海区一线海景地块－景观优势： 本项目是填海区最靠近15公里滨海长廊的项目，此外，项目位于填海区 （西区）的最东边，享受一线海景资源，不受任何遮挡影响； 地块自身优越质素小结——决定本地块以大户型为主的支撑条件： 容积率最低－具有营造高档住宅的先天优势： 本项目容积率仅为2.0，这一容积率在片区中是最低的。根据中 原对同质片区的分析，片区中容积率最低的项目，具有营造最高 档次产品的先天优势； 产品类型丰富－产品稀缺优势： 根据规划，未来地块中肯定会有部分的多层住宅，这类物业类型 在片区甚至市区中将是极其罕有的产品类型，而这类产品的可创 新空间将远远大于高层。 分析点: 通过同质片区成交个案分析项目目标客户需求 通过近期典型个案分析项目目标客户需求 通过对西部通道带来的变化进行目标客户需求分析 目的： 为项目户型提供科学的客户论证 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库 客户细分(初步) 及需求特征研究 …… 客户分析1:同质片区成交个案分析 目的:通过同质片区的目标客户特征, 论证 本项目到的客户特征从而求证项目户型需求. 置业次数：一次约15%：二次约85% 置业目的：自用：投资=约75%：约25% 置业原因：第一：区域和景观 第二：企业品牌 第三：居住品质 私营业主40% 企业高管30% 高级白领15% 公务员约5% 外籍人士约 5% 南山 15% 福田 70% 罗湖 10% 其他约5% 25-30岁40% 31-40岁35% 41-50岁20% 50岁以上5% 香域中央 置业次数：一次约15%：二次约85% 置业目的：自用：投资=约70%：约30% 置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌 私营业主40-45% 企业高管30-35% 高级白领10-15% 公务员约5% 外籍人士约 5% 南山35-40% 福田30-35% 罗湖15-20% 其他约5% 25-30岁15% 31-40岁60% 41-50岁20% 50岁以上5% 中信红树湾2期 置业次数：一次约10%：二次约90% 置业目的：自用：投资=约80%：约20% 置业原因：第一：区域和景观 第二：社区规模 第三：企业品牌 私营业主40-45% 企业高管35-40% 高级白领10-15% 公务员5% 南山40-45% 福田35-40% 罗湖10-15% 其他约5% 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% 50岁以上5% 中信红树湾1期 置业次数：一次约15%:二次约85% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质和环境 第三：户型设计 私营业主35-40% 企业高管25-30% 高级白领15-20% 公务员15% 福田35-45% 罗湖30-35% 南山约20-25% 其他约10％ 25-30岁10% 31-40岁65% 41-50岁20% 51岁5% 水榭花都3期 置业次数：一次约25%:二次约75% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：香蜜湖区位和地段 第二：项目自身品质 私营业主35-40% 企业高管25-30% 高级白领15-20% 公务员约10% 福田40-45% 罗湖30-35% 南山约10% 其他约5% 25-30岁25% 31-40岁55% 41-50岁15% 水榭花都2期 置业次数：一次约25%：二次约75% 置业目的：自用：投资=约85%：约15% 置业原因：第一：区域和环境 第二：项目居住品质 私营业主30-35% 企业高管25-30% 公务员20-25% 高级白领5% 其他约10% 南山35-40%