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房地产中介从业人员培训 房屋抵押登记业务 ——杨 琳 申请材料要求 1、申请材料应采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸介质； 2、申请材料幅面尺寸宜为国际标准297mm×210mm 3、填写申请材料宜使用黑色墨水或墨汁，不得使用修正液等进行修正。 4、申请房地产登记应提交合法、有效的申请材料。 主体身份证明材料的有效性 一、营业执照的有效性问题： 1、关于营业执照法定事项变动 2、未年检的营业执照能否用于房屋登记 3、营业执照超过了证载有效期限是否能用于房屋登记 二、几个居民身份证的实践问题： 1、关于申请人和其身份证照片不符的处理 2、关于居民身份证有效期已过的身份证有效性 主体身份证明材料的有效性 3、关于外观破损、内容不可辩认的身份证有效性 4、关于机动车驾驶证能不能代替身份证使用 5、关于人口信息查询单、身份证领取通知单能否代替身份证使用 6、关于护照和身份证是否具有同等法律效力 7、关于临时身份证能否用于办理房屋登记 几类特殊主体的身份证明材料 1、军人应提交居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件 2、中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证 3、中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证或台胞证 几类特殊主体的身份证明材料 4、华侨应提交中华人民共和国护照 5、外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照 6、境外企业法人 本条存在的问题： （1）境外与国外概念的区分 （2）境外企业法人是否可以直接在境内以自己名义直接申请办理房地产登记 抵押权概述 抵押权登记：设立、变更、转移、注销 1、一般抵押权 2、最高额抵押权 3、在建工程抵押权 抵押权人的权利与义务 一、抵押权人的权利 1、处分权（变更、转让、抛弃） 2、保全权（抵押物价值减少防止权） 3、优先受偿权（抵押权的核心和实质） 二、抵押权人的义务 不作为 抵押人的权利与义务 一、抵押人的权利 1、对抵押物的占有、使用、收益权 2、对抵押物的处分权（转让、租赁等） 3、同一抵押物上设置多个抵押权 二、抵押人的义务 妥善保养、维护抵押房屋 抵押权的属性 1、从属性：先有主债权，然后才有抵押权 2、不可分性：抵押权的效力不可分 3、特定性：抵押物和担保的债权是特定的 4、物上代位性：抵押权效力及于替代物 5、顺序性：抵押权之间有一定的先后顺序 6、追及性：不论抵押财产落入何人之手，抵押权人均可追及该财产行使权利。 抵押登记流程 1、申请——当事人提出办理抵押登记的 意思表示。 2、受理——登记机构审查有关事项 3、审核——再次对有关事项进行审核 4、记载于登记簿——此为抵押登记生效时间 5、发证——房屋他项权证书或证明 抵押登记应当提交的材料 1、登记申请书； 2、申请人的身份证明； 3、房屋所有权证书或者房地产权证书； 4、抵押合同； 5、主债权合同； 6、其他必要材料。 评估报告不作为登记要件，抵押物价值是抵押权人应当注意的事项，与登记机构无关。 关于抵押权设立的实践问题 1、禁止流抵押条款 2、约定利率超过银行同期利率四倍以上 3、自行约定抵押期限 4、超额抵押 5、抵押顺位 登记簿记载的事项 1、抵押当事人、债务人的名称或者姓名； 2、被担保债权的数额； 3、登记时间。 《物权法》第十四条规定：“不动产物权 的设立、变更、转让和消灭，依照法律规 定应当登记的，自记载于不动产登记簿时 发生效力。” 抵押权变更的表现形式 1、因抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权的变更 2、因抵押物的地址、面积发生改变而发生的房地产抵押权的变更 3、因抵押权内容的改变而发生的房地产抵押权的变更。 4、房地产抵押权主体不发生改变，只是客体和内容发生改变的其他情形。 抵押权变更登记应当提交的材料 1、登记申请书 2、申请人的身份证明 3、房屋他项权证书 4、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议 5、其他必要材料。因抵押当事人名称或者姓名发生变更，或者抵押房屋坐落、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第4项材料。 因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。 抵押权转让 1、住房抵押贷款证券化 2、阶段性担保——在实践中，银行与担保公司、经纪机构合作推出的阶段性方式。 另外，实践中“烂尾楼”的处置、金融机