万科_杭州魅力之城_社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议_113_汉嘉教案.ppt

* * * * * 会所发展的主要症状 会籍问题：业主中惯用会员少，若对外部增加会员，影响业主使用又将受到业主的反对。(注：一个星期内使用会所的设备超过二个小小时，就是会所的惯用会员 ) 设备维护成本高：运行和保养的费用一般昂贵，如健身器材损坏率高。 财源紧绌一个中型的小区，每个月，会所的营运费用占全部小区的管理费10％—15％左右 。 会所功能升级空间小 会所在建造时，以规划固定空间，这对日后为满足新需求，进行升级造成的障碍。 * 会所开发/经营思路 两种思路 第一，外包设计、营运 寻求专业会所运营公司合作，由其来全权负责会所的功能设计、规划，以及营运。 优点：减轻开发商的设计、运营负担，降低会所的经营亏损风险。 缺点：委托费用较高。 适用：多个楼盘的会所交由一家会所管理公司进行管理，降低会所的总经营成本。 第二，自主开发、经营 开发商自主开发会所的功能，之后商组建会所公司，后期可将会所管理公司交由物业管理公司管辖。 优点：节省资金，以及有盈利期望。此方案能更有效的调查物业管理公司的资源，降低会所的营业成本。例如，共享部分维修、养护人员的成本。 缺点：管理运营难度较大。 适用：同一城市楼盘的会所数量少于3家，会所管理不愿接管。 * 会所自主开发建议 （1）社区会所的定位应该与楼盘的定位相符合 应该结合目标群的经济情况、生活习惯、文化层次来确定会所的规模、档次、风格、项目种类及其他相关配套设施。 （2）规划设计有前瞻性 会所功能设计要有前瞻性，把握会所功能的发展趋势，而非仅跟随现今社区会所发展的潮流。例如，在高品质楼盘的会所中，降低健身功能在会所中的比例，适当增加如水疗等国内会所发展的新潮。 （3）从最佳使用角度配备社区会所的设施和项目 社区会所的设施设备与项目应本着科学合理的原则进行设置。最佳使用原则还要求各项设施 设备与配套设施设备相匹配，即在规格、档次、数量等各方面都要相适应。会所内部设施的配备应以市场为中心，既不能因为价格太高而使人望而生畏，也不能因为设备陈旧而无人问津。 * 会所自主营运建议 （1）坚持服务至上的原则 营造出现代化的物质环境，在经营过程中形成完美的精神环境 （2）开放限定会籍 在非繁忙时间，容许外来客人使用会所，收取费用，弥补会所的开支。 （3）会员优惠政策计划 奖赏会员多用会所设备，鼓励使用餐厅或者亲朋好友到此聚餐，宴请活动。 （4）安排展示展销会，各类训练班。 展销如餐具、电脑、健康食品，收取展销商的租金。训练班，例如英语课程以赚取学费。 （5）假日营销 重视假日活动举办，营造浓郁节日的气氛，吸引客人到会所。例如圣诞节，会所的经理就会将会所内部布置成圣诞的场地，例如有很多的圣诞树、圣诞老人，营造。 赚取节日相关物品的销售，和某些活动参与费。 （6）开发商长久支持 建立完善、可持续的资金支持计划。例如在物业落成，就组织一笔较大的专用资金，运用后社区物业管理费中提取一定比例作为长久支持。 * 1.魅力之城社区底商开发建议 2.蝶园会所开发建议 四、万科杭州项目开发建议 * 楼盘、商业概况 商业规划方案介绍 方案成本测算 开业方案 商铺去化 魅力之城社区底商开发建议 * 魅力之城概况 所属品类CITY类，户型以75-110万元每户为主，客群以白领，外地来杭首次置业和四季青生意人为主。 项目占地8.4万平方米，建筑面积约19万平方米，以高层、小高层相结合。一期总户数为900户，2008年10月交付。按每户3人计，共2700人。 商业概况 商业由沿街住宅底商和会所组成。沿街商铺位于1号楼3号楼下，总面积约为1600平方米。会所位于小区入口，二层建筑，共920平方米。 魅力之城社区底商开发建议 * 方案目标： 以项目自有商业满足业主基本生活需求。 项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足。 商业业态规划： 商铺：糕点、咖啡、生活超市、烟酒、化妆品营业品、礼品店、药店、美发、足浴按摩、银行、房产中介。 商业规划方案介绍 * 方案1.商业业态分布－－一号楼底商 自行车库 自行车库 银行 消防通道 商务咖啡 烟酒杂食 糕点 房产中介 洗衣 * 方案1.商业业态分布－－三号楼底商 生活超市 美发 足浴按摩 （美发） 化妆品营养品 生活超市 药店 * 魅力之城社区商铺租金收益预估 位置 项目名称 建议品牌 面积（㎡） 租金单价 （元/㎡/天） 租金年收益 （万元） 一号楼 银行 200 1.2 8.6 商务咖啡馆 私人 150 1 5.4 洗衣店 伊尔萨 50 1 1.8 糕点店