万载古镇旅游综合开发项目教案.docx

万载古镇旅游综合开发项目 ? ? ? ? 本项目位于江西宜春市万载县，项目依托规划区良好的自然风貌及祠堂群遗存，在充分挖掘万载文化资源的基础上，以祠堂文化为核心，创新性导入百合文化、非遗文化等资源，将古镇打造成为集古镇观光、家族寻根、文化体验、主题餐饮、娱乐休闲、特色购物于一体的“家合”文化主题休闲旅游综合体。宜春旅游名片，江西第一古镇。 ?  HYPERLINK javascript:void(0); 概念规划 项目地点： 江西省宜春市万载县城区域 客户诉求： 本项目的客户诉求比较特殊，存在一个变化的过程，而最终的诉求是在项目团队与客户进行深度剖析后提出。 1、原本属于老县城中心区域二十余栋老建筑祠堂的修葺维护，政府以周边土地（包含祠堂共计约237亩）作为平衡交换，对全国范围内的开发商进行公开招标；经与甲方深度沟通后，将老建筑与老城相融合，以整体打造的方式另外再寻求平衡之处。 2、客户的最直接诉求还是获得竞标的成功，从理念与可实施度上获得政府的认可、深度合作的可能。 3、客户方想以此项目为起点，形成集团新的发展方向——文化产业 难点剖析： 1、项目不是一个简单的论述题，而是在改错的基础上再进行论述，按照原本的立项方式，修复后的祠堂将被包围在现代化城市发展的居住楼中，按照发包方式进行规划，如果未来继续落地建设，对文物保护而言有害无益，对城市发展而言，甚至会成为老城的“钉子桩”。 2、修复后的祠堂不光要作为文物保护起来，还要发挥它的价值，形成旅游吸引力，在江西这样一个小县城上，仅凭几座祠堂能吸引游客前来可能还存在一定问题。 3、祠堂是古时家族议事、学堂及供奉祖先等用途，建筑本身可能带有一定的严肃的氛围，且不同家族的祠堂专属性会非常强，如何有效利用并转化这些祠堂成为最大的问题。 解决方案： 先破再立，突破老城格局不拘泥于22栋祠堂的修复+以古镇为载体打包规划作为一个拳头产品推出 突破政府给的既定论述题需要有足够承担风险的理由，因为属于竞标项目，想法若不被认可连修改沟通的机会都没有，所以我们在前期必须拿出足够并且充分的理由，以支持我们走出这一步，我们是这样考虑的。 首先，就祠堂做祠堂，考虑到万载县城的发展，未来这些祠堂被现代生活所包围，这些建筑对于本地生活人们的意义越来越弱小（现在还有相当群体的人生活在这一片老建筑中，逐渐凋零的人气也带来了众多建筑因缺少维护而破败），未来的祠堂每年持续投入的维护费用将产生不了任何实际价值 其次，如果竞标单位以在祠堂周边建设高层商品房为平衡，核算修复祠堂的投入，这一笔双输的交易。万载县是一个年财政收入两亿左右的赣西小县城，如此大面积的房产开发去化率势必不容乐观，同时对于政府而言，这一招商引资项目没有产生任何政治效益，没有为万载树立任何名片产品。 最后，我们认为目前划定的核心区域（237亩）应该是一个一体的项目，不是单纯的祠堂修复+县城商品房建设，它应该是一个文化古镇的概念，在这样一个镇上存有22座祠堂建筑，有丰富的风土人情，有岁月留下的建筑痕迹，有水道景观流过的匆匆岁月，这些恰恰是一个旅游项目能活化起来的文化元素。旅游吸引物+配套商业消费空间才是吸引游客走进来、留下来、再想来的优势组合，商铺租赁与销售、古镇整体影响带来的周边地价升值才是共赢的方式。在此基础上，我们还需要算好这笔平衡帐，再承诺能做出好产品的基础上，才有讨价还价的能力。 移花接木，祠堂的家合文化+万载的百合产业 从项目实操经验来看，在古建开发中若以纯粹的文化灌注，容易步入传统景区走走看看的观光模式。我们考虑以文化+产业的模式进行拓展。 第一步，将祠堂文化中的大众可接受与任何的某一部分进行放大，即“家和”文化 第二步，寻找具有市场认可度、产业落地操作性强、与祠堂“家合”文化具有相容贴合度、与其他文化能兼容发展，并且产品具有一定稀缺性的转嫁文化，经综合对比分析、反复推敲，选定万载独一无二的龙牙百合为载体。 第三步，将百合的“百年好合”寓意与“家和”文化进行叠加，延伸出“家合”文化作为项目的文化核心载体。 拆古塑新，修复性弱的古建拆除后用作建筑材料。 22座祠堂中有破坏十分严重的，我们认为不需要盲目的一味保护修复，如何让古建筑焕发新功能才是关键。在此基础上，我们选择保存较好，节点聚合性强的祠堂予以保留，拆除的祠堂保留其作为原始的建筑材料。 建设一个“万载百合馆”，将万载的百合文化做好根本正源的载体，同时这最大的一个馆体也是弥补了整座古城缺少标志性建筑和集中活动场所。 整个古镇以一条文化轴线贯穿起最长的一条景观大道，三条主体商街吸引游客绕行整个古镇内部，延长游览线路，增大消费空间，每条街区业态结合区位、主入口设置方式形成美食街区、非物质文化遗产街区、休闲街区，分期启动，引爆人气。 古镇鸟瞰 万载古镇主门区：古镇门区以实现交通集散、形象展示、