王志纲：上海新江湾研究教案.ppt

敢教日月换新天关于新江湾城的初步思考 新江湾城 上海市中心最大的一块正待开发的风水宝地 9,000亩的旺地，正静静 等待某一天的腾飞 市长的期望 “21世纪花园城市生态居住区” 上海市政府大力开发 的重点区域 新世纪上海典型示范的大型 高尚住宅区 市场的现状 上海人心目中的航空城，军事的禁区 3,000-4,000元的房价,被中原和高境包围,杨浦区的中低档地块,目前地位 远低于五角场 交通不通畅,大货车盛行的区域 理想与现实存在落差(1) 什么样的方法才能让一个大地块从原有的三四千元的房价迅速 上升为七八千元？ 换言之,怎么让一个现实的中低档市场转变为一个大规模的高档市场? 8,000的市场在哪里? 8,000元以上的楼盘很多,但8,000元的板块并不多 每个板块的形成都有其内在的发展规律和轨迹 研究可以给新江湾启示 8,000的市场在这里！ 静安寺板块 老黄浦中心区板块 湖南路板块 华山路丁香兴国板块 徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块 古北板块 存在必有合理性 历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向 新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗? 理想与现实存在落差(2) “飞地”的威胁！ 孤零零的一块地，身陷于周边的低价环境包围之中；除了大学， 杨浦能给予的支撑有限。 没有产业的支撑，能活吗？ 一个9000亩的超大城,6-10万的人口,如果他们的工作地都不在城内, 能行吗? 能打破现有高档社区发展的经验, 创造新的奇迹吗? 理想与现实存在落差(3) 客户在哪里? 8,000的客户是谁?他们在哪里? 他们会过来吗? 他们,又能留得住吗? 8,000的人群是谁? 老贵 外国人、外籍人 两岸三地人 海归派 新上海精英 金领 企业主 政府官员及高级公务员 各界社会文化名流 我们的奶酪，又在哪里？ 外国人、外籍人 两岸三地人 海归派 新上海精英 在事实没有实质呈现之前，上海人接受一个全新江湾城有一定的难度。 而新定位接受的关键在于找到第一群能支撑的客户，他们能对未来有强烈的示范作用。 他们，会留下来吗？ 他们，不是一般的人；他们，是人中之人； 我们，称之为人才。 管理型人才/技术型人才/创业型人才… 他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在这里吗? 这里，到底有什么可吸引他们? 如何克服困难，实现 从航空城到生态居住城的超音速腾飞? 我们相信， 丑小鸭真的可以变成 白天鹅! 我们的启示 跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广 我们的思考（1） 明确地产和房产的不同定位 城 21世纪花园城市生态居住区 地 同步国际的21世纪人才居住新高地 我们的思考（2） 以教育启动为契机 打造一个新上海国际交流城 以生态住宅开发为目的 规划一个同步国际水平的国内外人才聚居的新高地 为什么? 唯有大构架才能大突破 唯有大创新才有大市场 现实的启示 教育是杨浦最大的资源，也是新江湾全新定位后最现实的依托 1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作为的有力条件 交流是学校与社会/学校与产业/学校与居住的最佳纽带 人性的弱点 什么样的方法才能让一个地块从原有的三四千元的房价迅速上升为七八千元？ 地块属性的改变，尤其是心理定位层面的改变不失为一个有效的手段。 内外销的启示 内外籍的启示 交流改变性质，营造独特优势 从校园走出的最快方法就是“交流”：国内的交流/国际的交流 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造 交流创造需求，吸引人气 筑高地，引凤巢 打造上海第一个真正意义上的人才配套高地 --为国内的高级技术型人才和创业人才 个人和全家的引入提供便捷服务 --为国际知名学者和高级技术专家个人 和家庭的引入便捷服务 我们的策略 颠覆 唯有颠覆心理，才能大胆定义未来 创新 唯有创新思维，才能跳出固有束缚 舆论 唯有舆论造势，才能有效引导投资 政策 唯有吃透政策，才能充分发挥优势 颠覆唯有颠覆心理，才能大胆定义未来 大胆颠覆，定义未来 新的定位、新的高度、新的期望，需要新的思维 颠覆传统，方可创新未来，重建秩序 心理的颠覆远大于事实的渐进 ?A、变身? 打造一个涉外的国际交流中心城?B、变性? 土地的租赁年限发生大胆的改变 打造一个大上海国际交流城 与复旦合作，将复旦的国际教育部和交流部定位在新江湾城 争取教育部的支持，将上海高校的国际教育交流中心落脚在新江湾城