南京中心大厦教程.pptx

南京中心大厦;一、委托方;二、评估目的;评估报告声明;房地产评估报告书;三、评估对象和评估范围;四、评估价值类型;五、评估基准日;六、评估依据;七、评估方法;八、评估程序实施过程和情况;（二）、资料收集与分析 南京中心大厦 地址：项目位于新街口商圈核心白下区中山南路1号，紧邻正洪广场和商业步行街，地处南京市商业核心区，周边有中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等多家知名大型商业，同时该区域也聚集了知名金融机构、大公司总部、世界500强企业。 层数：69层 总建筑面积：70,000平方米 单层建筑面积：1550—1770平方米 实用率：67% 楼层净高：2.8米 竣工时间：2010年 客梯：12部三菱电梯 货梯：2部三菱电梯 配套设施：购物，餐饮，休闲 天花：矿棉板吊顶及综合天花系统 墙面：乳胶漆 地板：架空地板 空调类型：中央空调 标准工作时间：周一至周六(8:00-20:00)(加时450元/小时) 电力承载：50KW/层 供电系统：双回路供电 至地铁：一号线无缝对接 至火车站：20分钟车程 至禄口机场：35分钟车程 物业管理费：22元/m2/月(含空调费、公摊费及管理费) 停车位：1800元/个/月 ;（三）评定估算 用市场比较法求取写字楼市场租金 （1）因素选择 a.交易时间修正。此次比较案例如为近期发生，则不再调整，只对成交日期有差别的进行调整。 b.交易情况修正。此次估价所搜集比较案例为市场报价，涉及交易背景、付款方式及优惠条件基本相同，在此均不再修正。 c.区域条件修正。区域因素是指委托房地产所在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对委托房地产价格的影响因素，其主要包括交通条件、商服设施、公用设施、环境质量、基础设施等。在此充分考虑比较案例与委托房地产处于同一供需圈内，进行比较。 d.个别因素修正。个别因素是指委托房地产所表现的个别特征如新旧程度、装修程度、楼层、设备配套设施、车位规划、建筑结构情况等对房地产价格形成影响的因素，在此对比较案例与委托房地产的差异分别进行了调整。 （2）计算比准价格 比准价格=交易价格×（交易时间/100）×（100/交易情况修正）×（100/区位条件修正）×（100/个别条件修正） ; 实例 项目 ; 表2 区域因素比较表; 表3 个别因素比较;委估房地产的比准价格=（4.06+4.95+4.67）/3=4.56（元/平方米/天） 根据以上资料分析，确定建筑面积付款期间每天每平方米平均租金价格为4.56元，这与南京中心大厦对外的市场报价区间4.5-55元/平方米/天基本吻合。 比准价格=交易价格×（交易时间/100）×（100/交易情况修正）×（100/区位条件修正）×（100/个别条件修正） ;评估计算过程如下：; 7.经确定该房地产未来可供出租年限为44年。 8.确定委估房地产未来44年的资本化率R 以安全利率加风险调整值作为资本化率。安全利率采用中国人民银行公布的一年定期存款利率，风险调整值根据写字楼出租市场现行状况和未来预测等因素确定。资本化率综合取定为10%。 9.采用收益法评估该房地产价值。 V=Ai×（P/A, i, n）68×(P/A,10%,44)=445444198.17(元） 式中：V----市场价值（元） Ai---未来第i年的净收益68元） R----资本化率（10%） n----未来可获收益年限（44年） 委估房地产于2014年11月30日就本报告目的下所表现的市场价值为： （小写）人民币44544.42万元 （大写）人民币肆万肆仟伍佰肆拾肆万肆仟贰佰元整 ;九、评估假设;十、评估结果;十一、评估报告使用的有效期;十二、其他需要提供的信息;十三、特别注意事项;十四、评估报告使用限制说明;十五、评估报告日