濮阳蓝宝石温泉度假区营销思路教程.ppt

——高形象 以高端别墅、高端物业、高端配套为契机面市，提高项目的整体形象和品质 一期面市搭配一些公寓和LOFT产品进行销售，也提高了此类产品的价值 罗德岛样板房示范区盛情绽放。。。。。。 ——高体验 五星级酒店和温泉度假中心的落成，让客户切实感受到五星级酒店式的服务和体验 同时项目物业也引入酒店式服务的管理理念，为业主打造高端完美的居住体验，进一步拔高项目的形象和品质 酒店、温泉、景观体验先行，先出样板区再卖房！ 蓝宝石温泉度假区以 高品牌、高形象、高体验 锁定濮阳市及周边的高端财富权贵 公寓和洋房在市场上普遍纯在，而项目的高端居住和高端体验 ，才是项目独有的核心利益点，所以我司建议一期推售产品： 一期推售节奏： 一期推售房源以小户型公寓为主，双拼及独栋公寓为辅，但是以别墅的高端形象面世，带动公寓的销售 小户型公寓：A6-8 双拼公寓：A2-5 独栋公寓：A1 * 一期：别墅、公寓 一期样板房 二期：别墅、洋房、LOFT 三期：别墅、洋房、公寓 四期：别墅、LOFT 五期：别墅 整盘推售顺序： 定价方法： 一期定价策略： 成本核算法+市场权重法 后期定价策略： 以市场权重法为主 平价入市，站稳脚跟，逐步拉升 以具有诱惑的价格入市，形成聚焦，逐步拉升价格； 一房一价，好房优价，特房特价 用价格来对产品及客户进行区隔，一房一价，给客户带来唯一感和价值感； 根据较好的位置，制定高价位房源； 小幅频涨，及时变化，总价策略 根据蓄客量、成交量及客户反映等综合因素适时调整价格； 高唱平开 平开高走 价格策略： 注： 1、一期产品面世，需要市场来检验产品的接受程度；同时产品的客户群也需要时间进行引导和培育 2、故一期价格建议采用成本核算法和市场权重法定价方法，价格策略采用高唱平开的方式，在保证利润率的同时，又做到利润最大化 以上营销思路仅供参考，请多指教！ 进场后工作安排： 一、提报《营销推广及执行报告》 二、客户梳理及筛选工作 感谢聆听 —— 濮阳 蓝宝石温泉度假区项目营销思路 —— 优联顾问 2014.5.27 ——如何精准定位客户？ ——核心价值点是什么？ ——入市的策略是什么？ 写在前面的话 …… ——营销目标及核心挑战—— PARTI 营销目标 做濮阳价格第一盘 我们的终极目的是卖得最贵，至于品牌最强，口碑最佳，品质最好，影响力最大等等皆是手段， 唯“在最高的销售价格上将项目顺利售出”为最终衡量一切营销成败的标准。 核心挑战 项目的唯一性从何而来？ “最贵”和“贵”的区别在于：“贵”指向“值不值”，即消费的理性评估。而“最贵”则指向“是否不可替代”，即消费行为是否可获得“独一无二”的利益。从本案营销目标而言，“最贵”这一目标显然将项目核心挑战导向创造“独一无二，不可替代”的消费价值（或曰核心利益）这一方向。 核心挑战的解决方向 建立一种足以支撑本案价格唯一性的消费利益认知体系 本案周边项目，目前均采取了创造差异化的行销手法，但对于本案营销目标而言，单纯的卖点差异化并不足以支撑项目“唯一性选择”这一根本核心挑战。全面的领先与差异，才是项目的立身之本。 —— 产品解析—— PARTⅡ 生长在公园里的世界级温泉度假湾区 蓝宝石温泉度假区，带来的是一种全新的生活理念，是一种现代城市人渴望的居住状态。 -----规划 度假公寓 温泉 度假酒店 度假酒店 温泉 度假公寓 私人码头、垂钓、VIP尊贵体验、度假、疗养。 水上主题乐园、大喇叭、波浪池、儿童乐园、小型party、选美大赛指定场地。 精装公寓、五星级酒店托管模式、享受生活投资回报双丰收。 游泳馆、漂浮、温泉汤池、原生态SPA、水疗。 五星级酒店、接待宾客、商务会议、旅游度假、组织会议、健身房、私人会所、接待外宾。 循环温泉水入户、享受垂钓乐趣、水上乐园咫尺之遥。 可售产品：小户型公寓：8320 ㎡ LOFT型公寓：6891 ㎡ 中户型公寓：11890 ㎡ 双拼公寓：10277.3 ㎡ 叠加公寓：36184.5㎡ 独栋公寓：5723㎡ 客户结构 别墅 洋房 公寓 休闲度假 高端居住 会所功能 休闲度假 舒适居住 养老投资 旅游度假 休闲居住 养老投资 物业功能 濮阳企业主，公司高层 政府高层 养老度假客户 少量投资型客户 濮阳中上产人群 周边县镇高端人士 投资型客户 高端客户 高端客户+中高端客户 中高端客户+普通客户 全市置业群体 投资型客户 物业功能特点： 整合项目自身资源，建议从使用功能进行诉求： 公寓及洋房 客户细分：市场追随者为主，投资养老度假三方构成 价值主张：投资者类