前期介入修改版教程.ppt

* * 3．注意事项 ： 在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；　 一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；　　 所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。 （二）规划设计阶段 (三)建设阶段 1．介入形式： 此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。  2．主要工作内容： 就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;　　 配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；　　 对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；　　 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。 (三)建设阶段 3．注意事项： 在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；　 要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。 (三)建设阶段 （四）销售阶段 1.在此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。 2．主要工作内容： 销售前 销售中 销售后 （四）销售阶段 销售前： 物业管理整体策划落实、详细的物业管理方案及实施进度表；　 确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；　　 明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；　　 起草并确定《前期物业管理协议》；　 对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；　 根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。 （四）销售阶段 销售中： 派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等； 可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化； 已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况； 督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》； （四）销售阶段 销售后： 将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。在此期间的竣工验收、早期介入及前期管理企业都应参加。 （四）销售阶段 注意事项： 有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，为了销售而夸大其辞、乱承诺，无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。　 售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制度和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于对业主要求过高，而产生物业管理企业的管理水平和管理措施跟不上的情况。　　 （四）销售阶段 在销售过程中对未来物业管理企业的宣传以及未来物业管理所带来的生活方式，具有很多的表现手段和操作手法。尺度把握准确，方法适用得当，会给销售工作很大的促进，给物业建设单位带来丰厚的回报。　 销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对前期工作(特别是物业管理总体策划)效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。 （四）销售阶段 物业前期管理与早期介入的区别 早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有