青年乐园房地产前期策划教程.ppt

本次设计是针对本小组房地产开发项目进行前期策划和可行性研究。通过了解当前国内及西安市房地产发展趋势,我们发现随着社会的不断发展，土地和资金便成了房地产开发的命脉所在，而当前的市场的现状是：土地资源严重不足，这就要求开发商高密度、高效率地使用现有的资源，所以，中小户型住房将成为产品开发的最优选择。 本小组针对项目对市场进行了市场调查,了解市场购买能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销售策划并做出最终的财务评价。 得出结论：本项目市可行合理的。 目录 选地分析 项目市场调查分析 房地产市场分析 营销方案 项目状况 ? ? 项目规划设计 一、房地产市场分析 1、2014年以来房地产运行特点 史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。 （1）、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳 （2）、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快 （3）、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 （4）、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大 （5）、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显 （6）、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期 2、2015年市场发展趋势 （1）、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化 （2）、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资 （3）、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场 （4）、市场生产能力过剩，生产组织向“小、智、专”趋变 （5）、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化 （6）、房地产将由竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争 （7）、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线 （8）、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、泡沫化 （9）、房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段 西安市房地产发展现状 西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这几年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。 二、项目市场调查分析 （一）市场调查资料整理 1.西安市场整体消费特征 2、市场成交的面积占比及客户对应情况 3、首改客户的家庭结构特征 4、市场对浐灞区域的认知 5、浐灞区客户构成分析 （二）需求分析 1.政府调控职能趋于深化 2.产品供应结构趋于合理 3.旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣 4.西安市房地产信息化 （三）结论 从上述的分析与预测中不难看出,在西安市经济形势走好的基础上,房屋需求仍然较为旺盛,房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升,住宅类房地产的比重有小幅上扬的趋势。 保持西安市房地产市场供需稳定的对策： （1）尽快完善和出台经济适用住房细则 （2）尽快完善限价商品房的细则 （3）实施房地产价格信息的发布 三、选地分析 地块1 该地块位于丈八北路以西，风度天城以北，西三环以东。周边均是社区住宅，交通便利有201路，202路，225路，226路，253路，260路，300路，312路等，距大雁塔仅有8.9公里，大唐芙蓉园10公里，并且周边还有陕西历史博物馆，西安博物馆，西安碑林博物馆等景区。 地块二 该地块位于未央区太华路以东，紧挨八府庄园商业街，距大明宫国家遗址公园仅1.6公里， 在二环以内，附近有707路，16路，262路，409路，707路等公交站，附近还有牡丹园等广场。 地块三 该地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线，附近有西光中学，黄河中学 等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场，长乐公园等游乐设施。并且 附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。 地块一 地块二 地块三 交通条件 公交站点较多，但是地理位置比较偏僻，