房地产开发与经营(专)离线作业要点.doc

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 学 号： 年级： 学习中心： ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产 又称不动产,是房产和地产的总称，指土地上的建筑物，附着物包括住宅、商住楼、 写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产和地产总是联为一体的，具有整体性和不可分 割性。 房地产开发与经营 房地产开发是房地产企业 生产和再生产过程，也是完成房地产品生产和建设的过程。房地产经营是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识有计划实现 经济活动过程。两个相对独立又相互关联内容。是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应的行为。是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。在相关的法律法规和城市指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，从而进一步进行产品定位。是为寻找房地产项目的核心控制国和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 房地产开发与经营有哪些特点？ 答：1难度较大，产品的固定性、单件性、复杂性。 2经营风险较大，投资大，周期长。 3政策性强，重要产业，民生热点。 简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：1投资机会选择与决策，是房地产开发与经营的重要环节。2前期工作，是投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作。3建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上，进行建设施工的过程。4租售阶段，主要的任务是投入销售或出租活动。 简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。答：宏观环境是间接影响与制约企业营销活动的社会因素，它包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规因素。1经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。2政治因素涉及政党、政权和政治活动对市场影响很大。3人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等，它决定了市场的规模和发展趋势，对房地产市场的影响十分密切。4政策法规因素是介于政治和经济因素之间的环境因素，体现了尊重经济规律的要求。 房地产经营决策程序是什么？ 答：经营决策的程序是经营决策过程的规律性表现。经营决策可分为：发现问题、确定目标、拟制方案、分析评价、选择方案、实施追踪， 以上六个步骤都是经营决策过程所必不可少的，它们相互联系、相互制约，构成经营决策的动态过程。 简述房地产开发与经营决策的内容答：1财务策略中的资金核算渗透于项目的策划中，是房地产开发可行性研究的重要内容，其结果直接为项目的决策提供依据。2生产策略的主要内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式的确定等。3市场开发策略：主要有：市场型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 4价格策略，一般价格策略包括：高价策略、低价策略、均衡价格策略等 简述房地产行业管理的主要内容。答：房地产行业组织对行业管理的主要内容包括：1是行业专业管理。2是建立行业内部运行规则，促进行业内各成员间的公平竞争，制止低价竞争和价格垄断行为。3是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。4是为会员提供服务，提高行业的竞争力。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。第一，初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾。初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾，一些地方政府对调控措施贯彻不力。第二，地价上涨推动。土地储备和招标、拍卖、挂牌制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。第三，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。第四，房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节，中低人们商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。第五，多种住房需求旺盛。新增城市人口的住房需求，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，当前房地产市场中还存在大量投资需求。第六，目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。第七，房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称