DCYX-Vland中国+2011河南开封文盛街项目.ppt

5#地静态财务测算 1.规划先行，完善整体定位及规划。 2.主力商家先行，带动中小散户招商。 3.重视郑州招商，引进郑州知名品牌商户，带动本地招商。 4. 政策扶持，政府资源整合招商。 5.参加、协办大型专业会议招商 6.行业协会招商 7.关系资源招商 招商策略简述 主 力 店——逐级洽谈 散 户——先紧后松 本地商户——各个击破 外地商户——推拉结合 招商执行策略 租赁政策：根据前期市场培育，给予市场一定的免租扶持政策。 倒计时减免租金及管理费策略：结合工程进度及总体招商节奏制定递减式减免租金、管理费，督促商户尽早签约进驻。 大牌鼓励政策：经国家认证的驰名商标、著名品牌以及公认的国内大品牌商户入驻可享受更多市场优惠政策。吸引大户进驻，引发小商户“跟风效应”，促进招商。 竞争性租赁政策 短时间内抢占市场，打消市场观望情绪，与竞争对手抢客户 严格按规划分区分类招商； 主力招商完成后，启动散铺招商； 进行分推登记制度； 在每一阶段预留部分好位置，预留给大牌和名企； 执行严格的准入制度，制造”拒绝反效应“提高项目知名度。 租赁控制策略 制定严格的商户准入制度，确保商户质量，规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力。此外，适当的拒绝一部份低档无竞争力的小商户进驻，制造反向话题，使其在行业内迅速传播，可达到在短期内迅速提升项目知名度的效果。由此规范市场，加强后期质量控制，打造行业的“放心工程”。 5#地商铺租金价格策略 根据前期市场调查： 核心商业街区租金100-150元/月/平方米 主要商业街区租金60-100元/月/平方米 次级商业街区租金25-60元/月/平方米 本案所处街区租金范围25-60元/月/平方米 老城区主要商业项目租金 从现有的条件考量05地块，目前周边环境略低与上述项目，参考上述项目定价，商业街沿街一楼租金100以内。 竞争项目租金情况 5#地商铺租金价格策略 租金： 一层沿街店面租金建议： 120-150元/平方米/月 一层商场租金建议： 80-100元/平方米/月 二层商场租金建议： 40-60元/平方米/月 一、二层商场平均50-70元/平方米/月 租金收取方式： 首年招商平均免半年租金 首年租金为正常租金50% 次年租金为正常租金70% 第三年租金为正常值 第四年租金在正常值上递增50% 第五年~第六年租金不变 第七年起租金在第六年100% 第八至第九年租金不变 第十年在第九年基础上递增30% 5#地如采取传统商业定价方式，根据目前市场状况设定的租金价格将会很低，为支撑项目销售价格，建议采用高价折扣的方式 5#地商铺租金价格策略 5#地运营策略 招商与开业，只是完成了商业地产运营中万里长征第一步。 这是众多商业地产专家的一致认识。只有对这一观点有充分认识，才能真正把握到中国商业地产发展的方向和脉搏。把握世界商业变革的潮流与趋势。 由此，针对本项目，我司建议运营模式如下： 三权分立即是成立专门的商业经营管理公司，实现所有权与经营权、管理权的分离。 发展商为购物中心的所有者； 品牌商家拥有经营权。 经营管理公司拥有管理权，负责从初期的招商到后期的整体运营和服务监督等职能； 三权分立式管理模式 所谓“统一管理、分散经营”指的是对整个购物中心、要实施“统一管理”而各个商铺的经营则要分散化，这是购物中心经营管理的基本原则。 统一管理、分散经营 的运营原则 物业管理公司 商业经营公司 商业运营管理公司 商业运营管理公司：即负责购物中心的日常运营与维护，也负责实现购物中心资产的保值增值。 统一运营管理 统一业态管理 统一招商管理 统一营销管理 统一服务监督 五大统一管理，高效运营 ——提高投资者的购买信心； ——提供后期稳健运营利润； 达成目标------ 客户战略思考 项目发展背景 项目定位 5#地功能研究 5#地经营发展建议 5#地静态财务测算 开封文盛商业街05号地块租金收益测算 动态测算一，取最低预估起始租金，一层沿街商铺按1300平方米测算集中式商场按一、二层3217平方米测算 楼层 面积（平方米） 起始租金均价（元/平方米） 月租金收益（元） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 免租半年，租金收取50% 租金收取70% 标准租金 比上年递增150% 保持不变 保持不变 比上年递增200% 保持不变 保持不变 比上年递增130% 沿街 1300 120 156000 468000 1310400 1872000 2808000 2808000 2808000 5616000 5616000 5616000 7300800 商场 3217 5