AMT--皖煤集团_集团管控与流程优化项目_诊断报告-战略理解-分解版.ppt

皖煤集团-集团管控与流程优化项目诊断报告框架-战略理解 内部讨论使用 战略明晰主要分析思路2 宏观调控对房地产行业的影响 宏观环境影响分析 宏观经济政策进一步规范房地产市场 紧缩银根，控制房地产投资过热 紧缩地根，规范房地产无序开发 打击囤房圈地，规范房地产供应市场 抑止房地产投机、投资需求 宏观经济政策给房地产企业提出更高要求 银行贷款越来越难，压缩了房地产的资金来源 土地获取越来越规范，土地获取越来越难 结论：宏观调控变相的促进了房地产的整合，随着地根、银根紧缩，导致部分融资能力有限、拿地不占优势的企业从这个行业内消失。当前房地产的竞争，更多的表现为资金、土地的竞争。 现今中国房地产企业核心竞争力的关键要素 关键要素一：充沛的资金来源 拿地门槛在一步步的提高；更为严峻的是，随着地价的不断攀升，对企业的资金能力要求越来越高。这些都导致资金实力成为房地产行业竞争和持续发展的首要关键要素。 从我国目前的情况来看，房地产公司获取资金的渠道比较单一，银行借贷是主要的融资渠道。此外，还可以通过海外基金和企业发债上寻求突破，上市融资也是一个可行的渠道。 关键要素二：土地资源的获取 8.31之后，中国的土地制度发生了巨大的变革，多元化的拿地模式正在被招拍挂所取代。 主要的拿地方式有：招拍挂、协议转让拿地、政府请进来的方式、一、二级联动的拿地方式。 企业开发模式、与政府关系、自身的资金实力都决定了公司是否能获得较多的土地储备。 关键要素三：管理能力和水平的不断提高 目前我国房地产公司的管理模式主要有两种，一种是以万科为代表的区域集约型开发模式，另一种是本地开发和跨区域开发阶段。这两种管理模式无所谓好坏，关键看能否符合企业当前发展的阶段，能否帮助企业实现这个阶段的成长。 中国市场极大的容量决定了每个公司几乎都有自己的生存空间，行业属于非完全竞争市场。由于行业的竞争并不是很充分，因此，自愿提高管理能力的企业并不多。但是部分公司开始逐步思考提高管理能力和水平，一部分是上市公司被动提高管理水平，一部分是适应市场环境的变化，主动提高自身的管理能力，先别人一步提高管理水平和运作能力。 皖煤房地产产业的由来和发展 进入房地产的由来 馨苑房地产公司和恒馨房地产公司在2002年和2003年相继成立，馨苑房地产主要在各矿闲置土地上开发职工住房，不以赢利为目的；恒馨是从事房地产开发。恒馨房地产开发的由来是，政府以地抵债的方式将土地以低价卖给皖煤，皖煤拿这块地做了第一个房地产开发的项目。 房地产的发展模式 目前房地产获取土地的主要方式是利用地方关系、补偿贸易的方式拿到便宜的土地； 资金来源：一部分是集团自身投入，一部分是向银行融资贷款； 房地产“十一五”规划 馨苑房地产的开发面积为22.88万平方米，恒馨房地产规划开发的面积为104.78万平方米。恒馨开发稳步上升，不求快速扩张。 皖煤在区域房地产市场的竞争力和劣势 皖煤在区域房地产市场主要的竞争力主要来自： 以与政府之间的良好关系和自身的资金实力获得较多的土地储备，并有土地价格优势； 皖煤是当地最大企业，并且具有较强资金周转能力，银行信用度较好。在当地有相对优势，一方面自有资金充足，另一方面融资方面有比较优势。 皖煤在区域房地产市场主要的劣势： 没有完善的房地产规划发展战略，对房地产的发展没有战略指导思想； 管理不够专业，集团主业是煤炭行业，对房地产的开发和管理并没有太多的经验； 投入不足，集团从战略上对房地产行业不够重视，导致投入不足，发展滞后。 皖煤房地产行业未来的发展思路 集团要充分发挥现有的优势，利用较好的地方关系和资金能力获取有投资价值的土地，做好土地储备； 做好市场研究，稳步开发； 加强房地产开发的管理，提高品牌管理、项目管理、战略管理、公司治理结构、人才管理、产品质量和定位能力，提高自身的管理水平和行业整合能力。 主导思路：皖煤发展房地产行业来源于廉价的土地，发展依靠土地获取的便利性，在对行业的了解和管理方面存在不足。因此对于房地产的开发因以土地获取为导向，不能获取廉价地块，要依靠低成本开发和高效管理来获利的时候就应该适时退出，已有的土地可以通过转让获利。 中国经济的繁荣给煤炭行业带来持续稳定发展的动力 2张图： 中国经济发展预测 中国煤炭行业发展预测 精要的总结 煤炭工业发展“十一五”规划点亮行业发展方向 规划的指导思想： 规划鼓励： 皖北煤电集团的煤炭业务整体发展思路顺应行业发展大势，但在新的环境下，也面临新的机会和挑战 应对全新的竞争环境，行业对企业的核心竞争力提出了更高的要求 应具备的核心能力是：（根据行业成功要素总结） （例如投资管理能力、战略管理能力、人力资源管理能力等） 。。。 。。。 皖北煤电集团煤主业产能目标清晰，且正