成都永立龙邸解析.pptx

四川中原顾问项目部 SiChuan.01.2015;[关键字] 北改 刚需板块 营销三大件 营销诉求 定位思考 综合体发展模式 ;第一部分 开发商简介 第二部分 区位概述 第三部分 项目信息 第四部分 定位再思考 第五部分 综合体发展模式 第六部分 小结; [永立集团]经过十年发展的本土企业，却立志成为房地产行业中的翘楚，但是战略布局的排头兵——龙邸系才布局伊始…… ——目录之开发商简介;【开发商介绍】通瑞地产隶属于永立集团，本土开发商，项目数量少，目前正谋求布局西南，打造龙邸系产品线。; 北改还在路上，拿什么成就高大上？ ——区域无法支撑项目市场站位： 1.北改还在路上，便车搭的太早； 2.周边形象较差，档次与现状不匹配； 3.区域配套不足，难以满足中高端客群需求； 4.市场刚需烙印，城北新贵定位突围困难。 ——目录之区位概述 ;6;;;;定位奢阔名邸，是否是真的王者登场？ ——产品三大核心价值表现力差： 1.主力户型面积段偏大，市场去化表现差； 2.建筑、园林品质感不强，难以获得客群认可； 3.综合体配套优势没凸显，项目核心价值被埋没； 4.营销表现力薄弱，诉求模糊，难以在市场上争得一席之地。 ——目录之项目信息 。 ;11;一期采用半围合式布局，二期采用围合式布局，一期与商业街，写字楼，公寓相邻。2栋与3栋户型相同，1栋与6栋户型相同，4栋与5栋户型相同。;户型;【开盘去化】项目于2014年12月28号首次开盘，推出3、4、5号楼，以套三为主力户型，去化率约为18%，开盘去化表现较差。;优势： 户型方正紧凑，各功能区面积配比合理； 主卧和卫生间大面积落地窗，采光较好。 劣势： 水线不集中，生活耗能高； 与写字楼相邻，私密性差，与商业街相邻，噪音较大，降低居住舒适度； 厨房采光相对差。;优势： 户型方正紧凑，面积分布合理； 空间利用率高，功能性强； 朝中庭，采光好，动静分区。 劣势： 水线不集中，生活耗能高。;;;【建筑/园林风格】建筑立面为现代简约风格，品质感不强；8000㎡园林无主题设计，园林观赏性和参与性欠佳。;【营销三大件】从项目入口处树阵设计，到高尔夫训练场地作为园林展示区，再到售楼部位置选择，均有弄巧成拙之嫌。;【营销诉求】项目营销诉求在核心价值，项目配套以及附加值三个层面表现力度均不够，致使诉求不清晰，营销力薄弱。;22;【定位再思考】同为北改区域，相似区位，相近容积率和地块规模的中水电西南建材城项目2015年入市的主力产品面积段明显小于本项目，且降低了项目档次。;【定位再思考】同为大型综合体，相似区位, 相近地块属性以及相同入市时间的绿地GIC与本项目相比，面积区间和主力面积段均小于本项目。;永立龙邸占地170亩，其中100亩用于住宅类用地，70亩用于商业用地； 是以住宅驱动的大型综合体项目； 除去以住宅驱动的发展模式， 综合体还有哪些驱动模式？ ——目录之综合体发展模式KPI ;【综合体发展模式】——五大发展模式;功能种类;外因;外因;客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引???核心客户带来相关簇群/未来商务核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线;外因;酒店;;Thanks for your attention