第2章 房地产开发与经营理论与策略.ppt

房地产开发与经营管理 广东海洋大学农学院 周飞 手机Email:zhouf@gdou.edu.cn 第1节 房地产开发与经营理论 第2节 房地产开发与经营策略 第3节 房地产开发与经营决策 第2章 房地产开发与经营理论和策略 市场环境分析 第1节 房地产开发与经营理论 宏观环境 经济因素：包括市场所处的宏观经济条件和经济收入 水平。 政治因素：涉及政党、政权和政治活动等。 人口因素：包括人口状况、家庭人口结构的变化等。 政策法规因素 第1节 房地产开发与经营理论 微观环境 供应者 生产者 顾客 竞争者 公众 市场需求预测 定性预测 定量预测 时间序列法 回归分析法 集体判断法 专家意见法 专家会议法 专家征询法 预测方法 第1节 房地产开发与经营理论 价格确定理论 成本导向定价 需求导向定价 竞争导向定价 第1节 房地产开发与经营理论 收益（利润）最大原理 第1节 房地产开发与经营理论 可行性分析 现金流量分析 　　净现值（NPV）：是将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现金的累加和。 　　式中，　　　　表示第t年的净现金流量；n表示计算期；　表示设定的折现率。 第1节 房地产开发与经营理论 现金流量分析 　　净现值率（NPVR）：是项目净现值与总投资现值之比。 —净现值； —投资现值。 　　内部收益率（IRR）：是使净现值等于零的贴现率。 第1节 房地产开发与经营理论 损益临界分析 　　损益临界分析是解决房地产开发中，使开发项目保本或不至于亏损的规模的确定问题。 　　式中，Q为损益临界点，P为单位产品售价，V为单位产品的变动成本，F为固定成本。 第1节 房地产开发与经营理论 消费者购买行为理论 消费者购买动机 本能动机 心理动机 第1节 房地产开发与经营理论 购买决策过程 认识需要 收集资料 方案评估 购买决策 购后感受 第1节 房地产开发与经营理论 财务策略 第2节 房地产开发与经营策略 生产策略 市场开发策略 价格策略 　　包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 　　包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 房地产开发与经营决策类型 确定型决策 第3节 房地产开发与经营决策 风险型决策 不确定型决策 房地产开发与经营决策准则 确定型决策 第3节 房地产开发与经营决策 　　确定型决策问题只需按照事先选定的评价指标，进行计算分析即可。 风险型决策 第3节 房地产开发与经营决策 最大可能准则 　　从各个状态中选择一个概率最大的状态，据此进行决策。 期望值准则 　　将每个策略视作离散随机变量，求出其数学期望值，以之作为比较择优的主要依据。 不确定型决策 第3节 房地产开发与经营决策 乐观准则 　　先找出每种方案在各自状态下的最大损益值，然后通过比较选择损益值最大的方案。 不同方案的收益值 第3节 房地产开发与经营决策 悲观准则 　　先找出每种方案在各自状态下的最小损益值，然后通过比较选择最小损益值的最大值所对应的方案。 不同方案的收益值 第3节 房地产开发与经营决策 后悔准则 　　通过计算后悔值，构成后悔矩阵，决策在后悔矩阵中进行，按最小化最高原则择优。 不同方案的收益值 第3节 房地产开发与经营决策 等可能性准则 　　将各种自然状态出现的概率视作相等，按风险型决策问题的期望值准则进行决策。 不同方案的收益值