第4章 房地产市场分析.ppt

第四章 房地产市场分析 房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 房地产市场预测的种类与方法 市场分析应用举例 4．1房地产市场的一般问题 4．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。 4．1房地产市场的一般问题 2．房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。 4．1房地产市场的一般问题 3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 4．1房地产市场的一般问题 4．地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。 我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。 4．1房地产市场的一般问题 5．房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定， 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。 4．1房地产市场的一般问题 6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。 4．1房地产市场的一般问题 4．1．2房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格必威体育精装版信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。 4．1房地产市场的一般问题 1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。 4．1房地产市场的一般问题 2．市场的低效率与投资机会 正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。 在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。 由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。 2．1房地产市场的一般问题 2．1．3房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场 居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场 商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。 4．1房地产市场的一般问题 3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。 4．1房地产市场的一般问题 5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。 4．1房地产市场的一般问题 2．按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为： 1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。