第5章房地产开发资金的筹集.ppt

第5章 房地产开发资金的筹集 第一节 房地产开发资金筹集概述 第二节 房地产开发资金筹集方式▲ 第三节 金融机构对项目贷款的审查 第四节 房地产开发项目资金筹集规划▲ 第5章 房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 本章复习题 1.举例说明投资收益的表现形式。 2.房地产投资的分类及现实表现。 3.分析房地产开发投资的风险。 4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。 5.资本公积金与盈余公积金 6.房地产开发贷款的类型及含义。 7.计算贷款本息偿还问题 8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。 9.编制投资计划与资金筹集表。 第一节 概述 房地产投资 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。 第一节 概述 房地产投资 ⑴房地产直接投资 1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设） 2）房地产置业投资（物业） 家庭购房自住 投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等） 投资者购房储备，待价而沽 投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营 第一节 概述 房地产投资 ⑵房地产间接投资 1）购买房地产企业的股票、债券 2）购买房地产投资信托基金（REITs） 3）购买房地产抵押贷款支持债券 第一节 概述 房地产开发投资风险 ⑴通货膨胀（购买力）风险 投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 ⑵市场供求风险 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险（93北海房地产泡沫）。 市场供求风险 案例 1992年夏，北海市政府到深圳招商。市长帅立国向万科推荐一块40平方公里的土地，地价象征性收一些。 王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：深圳目前共开发70平方公里土地，“三通一平”用去近200个亿。北海这40平方公里的荒地滩涂开发，至少60亿~80亿，如果算上地面上的投资（厂房、公建、发电厂、水厂），少说还要80亿，加起来就是140~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？ 第一节 概述 房地产开发投资风险 ⑶变现风险 急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 ⑷利率风险（加息） 增加财务费用 影响房地产市场需求 第一节 概述 房地产开发投资风险 ⑸政策风险（紧缩型） 土地供给政策（如增加保障性住房用地） 税费政策（2007年初开征土地增值税） ⑹经营性风险 ⑺政治风险 ⑻自然风险 第一节 概述 房地产开发资金筹集的内涵 房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。 第二节 房地产开发项目资金筹集的主要方式 第二节 房地产开发资金筹集方式 1.资本金筹集 ⑴资本金与自有资金 资本金：投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。 自有资金： 资本金 资本公积金 盈余公积金、公益金 未分配利润。 第二节 房地产开发资金筹集方式 1.资本金筹集 ⑵资本金的筹集渠道 1）注册资本金（企业设立时） 2）公开发行股票（上市公司） 3）向股东配股（须经股东同意） 4）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润转增（自有资金的内部转化） 第二节 房地产开发资金筹集方式 1.资本金筹集 ⑶股票的发行 1）股票的概念 是股份公司为筹集资本金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。当企业盈利时，股东按股份可领取股息（固定）和红利（浮动）。 第二节 房地产开发资金筹集方式 1.资本金筹集 ⑶股票的发行 2）股票的特点 股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的永久性资本（公司破产清算时除外）。 有更大的财务灵活性和较小的财务风险 第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑴房地产开发企业流动资金贷款 针对企业临时性流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。 第二节 房地产开发资金筹集方式 2.向金融机构贷款 ⑵房地产开发项目贷款 为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。 ⑶房地产抵押贷款 抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移占