第6章房地产经济周期理论2015-简1.ppt

第三篇 房地产市场的宏观分析 第6章 房地产经济周期理论 第7章 房地产投机与房地产泡沫 第8章 城市发展与房地产市场 第6章 房地产经济周期理论 6.1 房地产经济周期的一般理论 6.1 房地产经济周期的形成机制 6.3 房地产经济周期的计量与监测 房地产经济周期理论研究的意义： 从政府来看：把握房地产经济周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采取适当的宏观经济政策，避免房地产业发展过程中的大起大落，使房地产业的发展更好地与国民经济相协调； 从企业来看：认识房地产经济周期的规律性以及市场需求的趋势，可以更主动地适应宏观经济形势的变动，在市场经营中掌握主动权，避免由于周期性波动带来的损失。 房地产经济周期理论内容主要包括： 房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及特征 房地产经济周期的类型 房地产经济周期产生的原因 房地产经济周期与国民经济的关系 计量、监测房地产经济周期的方法等 6.1 房地产经济周期的一般理论 经济周期的概念 经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。 经济周期的发展阶段 经济周期一般可划分为复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰退收缩（波谷）等四个阶段，或者合并为高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包括萧条持平、衰退收缩）两个阶段。 6.1 房地产经济周期的一般理论 高涨阶段 是总需求和国民经济活动的上升时期，同时伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润水平等的上升。 低落阶段 则是总需求和国民经济活动的下降时期，同时伴随的是国民经济其他变量的下降。虽然各个变量上升或下降的速度和时间先后有很大差异，但在经济周期的扩张阶段或低落阶段相应的上升或下降的趋势是十分明显的。 6.1 房地产经济周期的一般理论 6.1.2 房地产经济周期的概念 房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 房地产经济周期是从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动的，房地产经济周期一般可以用投资量的增减、产业的增长率、价格的涨落和交易的旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量当前房地产业所处的时期； 6.1 房地产经济周期的一般理论 房地产市场周期，是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。 房地产市场周期则侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。 6.1 房地产经济周期的一般理论 美国的房地产业周期较长。 美国的房地产业从1870年的繁荣期经1876年低潮期再回到1887年高潮期，历时18年。 从1887年高潮期转入1896年低潮期后重新回到1904年的繁荣期，仍历时18年。 18年左右一次长周期分布，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等的影响。 受货币市场、贷款额度和政府住宅政策影响，还存在5年左右的短周期。 从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923--1925年的繁荣期，历时20--22年，其间插入了一个较小的循环期，即1916年萧条期--1918年繁荣期--1920年衰退期；从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。 此后从1955年繁荣期经1964年衰退期后再进入1972年的繁荣期，历时18年。 … …　　　　从以上实证资料可以看出，美国房地产业大致按18--20年的频率完成一次周期循环波动，是按著名的库兹涅茨周期模式(18--20年)进行的。 香港 第1个繁荣期：1946年-1950年 第2个繁荣期：1953年-1957年 第3个繁荣期：1960年-1965年 第4个繁荣期：1968年-1973年 第5个繁荣期：1976年-1981年 第6个繁荣期：1985年-1997年 香港 第1个繁荣期：1946年-1950年，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。 繁荣原因 二战结束后，由于缺房，房价、地价和租金飙升，短时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购买者极为有限，直到吴多泰和霍英东分别创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。 衰退原因 1950年6月朝鲜战争爆发，