房地产违约.详解.doc

截止到2013年年底，信托公司信托资产总规模达到10.91万亿元，与上年的7.47万亿元相比，同比增长46%。2013年新增房地产信托6848.23亿元，比2012年上涨了116.49%，其中集合信托3040.96亿元，同比上涨103.2%，单一信托3807.27亿元，同比上涨128.43%，相对于其他品种，房地产信托在2013年呈现爆发式增长从投资领域来看，2014年4月，金融信托新发产品数量上升至首位，达到91只，但从预募规模上来看，房地产信托高居榜首，达到120.93亿元。从预期收益率来看，房地产信托继续保持在9%以上的相对高位。 未来房地产信托的收益可能不会一直保持在高位。房地产商的利润将会下降，相应信托产品收益也将随之下滑。 看融资方的资金用途及还款来源特别关注具体项目的风控措施要注意优先选择抵、质押物充足且比较容易处置变现项目为了保障回款资金及时到位，通常信托回款账户通常都设置成共管账户，以便强制性地收回房产销售收入。 共管账户属于融资双方对于资金管理的一种信用约束形式，目前在各类企业的融资活动中被广泛采用，尤其是在信托融资领域。但这属于选择性条款，如果没有，信托公司也没有办法强制回收销售收入。 除此以外，信托公司是否对融资方进行控股也是一个监督还款的关键。单纯的股权质押只是财产的抵押，但控股则可以对融资方进行财务等多方面控制，有利于信托公司更好地控制融资过程中可能发生的风险。 信托公司 目前的信托行业处理风险的方法主要采取的是接盘轮转的办法。一是信托公司继续发行新的信托计划，借新还旧；二是资产管理公司或其他第三方打包收购；三是信托公司利用自有资金垫付缺口。 这种接盘轮转的处置方式在地产信托项目中最为常见，概因地产行业的一路上涨而一直有效且高效。但从2012年开始，随着信托司法诉讼案例的明显增多安信信托昆山纯高案、中泰信托高远案也有极大可能进入司法诉讼程序，接盘轮转的方式开始遭到业界质疑。 风险处置的环节和方式出现了明显的后置，甚至可以说是主动变成了被动，启动诉讼程序，意味着接盘轮转方案失败，又无法根据合同申请法院直接处置抵押物，只能等胜诉后再进行资产处置。 地产信托项目进入司法诉讼程序后，欠债还钱是必然结果。但基于金融行业的特性，这个必然结果又要被时间这个条件改变。不论是信托还是PE，时间对最终收益率的影响都是非常明显的，简单讲就是两年的收益被分配到了三年甚至更长时间。 对信托公司而言，启动诉讼程序后不但流程繁琐、时间周期长，具体案例的进程和结果也涉及太多不确定性因素。通过法院管辖权的异议，拖延了案件审理，对信托公司而言，损失很明显。 建议信托公司在做房地产信托项目时做好尽职调查，包括融资方的信用资质、经营状况、信托项目的还款来源等等，对于信托项目的抵押、担保等风控手段要尽量把好关。在项目设立之后也应及时做好后续跟踪，尽早发现和处理问题；对于投资者而言，在选择信托项目投资时应从自身风险收益偏好出发，全面考察信托项目信用资质情况，对其交易对手的财务状况、经营业绩以及信托公司风险控制措施等信息进行了解 中信信托 2011年12月28日，中信信托发起的“中信制造·三峡全通贷款集合资金信托计划成立，募集信托本金共计人民币133,350万元，全部用于向三峡全通公司发放流动资金贷款。因三峡全通公司未能依据贷款合同的约定于2013年1月14日偿还贷款本息11,855万元，于2013年1月16日偿还贷款本息47,247万元，抵押人宜昌市夷陵国有资产经营有限公司、保证人梁士臣亦未主动履行担保义务，受托人依据贷款合同的约定，于2013年1月28日宣布全部贷款提前到期。 而全部贷款到期后，三峡全通公司、抵押人、保证人未能主动履行还款和担保义务，截至4月10日，三峡全通公司应偿未偿债务117,825.70万元，包括贷款本金112,262万元、截至到期日的贷款利息1115.64万元、截至4月10日应付未付违约金4448.06万元。自三峡全通公司出现违约行为以来，中信信托始终致力于通过协商、司法两种途径来解决债务偿还问题。一方面，受托人与宜昌市政府、夷陵国资公司、三峡全通公司以及相关当事方多次协商解决方案；另一方面，受托人向有管辖权的人民法院申请强制执行债务人、担保人财产。 根据天问拍卖公司此前公告，受债权人中信信托有限责任公司委托，天问国际拍卖有限公司将于2013年4月28日下午15点在北京国际会议中心公开拍卖债务人为宜昌三峡全通涂锌板有限公司的不良信托贷款债权。以2013年3月31日为基准日，信托贷款债权为人民币1,172,588,113.12元，其中，债权本金人民币1,122,620,000元，债权利息人民币11,156,407.78元,违约金人民币38,811,705.34元（信托贷款债权计算方式债权本金、债权利息固定，违约金以信托