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第十一章 房地产估价程序 第一节?　房地产估价程序概述 第二节?　房地产估价程序内容 第一节 房地产估价程序概述 房地产估价程序的含义 房地产估价程序是房地产估价全过程中的各项工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。 房地产估价程序的作用 １、规范估价行为 ２、避免估价疏漏 ３、保障估价质量 ４、提高估价效率 第二节??房地产估价程序内容 获取估价业务 ?一、估价业务的来源渠道 １、被动接受 ２、主动争取 获取估价业务 二、不应承接估价业务的情形 １、与估价对象有利益关系，或者与估价需求者或相当当事人有利害关系等会影响到独立客观公正估价和社会公信力的。 ２、超越了本估价机构资质等级许可的业务范围的限制。 ３、受自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的。 受理估价委托 一、调查了解估价基本事项 １、明确估价目的 ２、明确估价对象 ３、明确估价时点 受理估价委托 二、签订估价委托合同 1、成立受法律保护的委托和受托关系； 2、明确委托人和估价机构的权利与义务； 3、载明估价的有关事项。 拟定估价作业方案 １、拟采用的估价技术路线和估价方法 ２、拟调查搜集的资料及其来源渠道 ３、预计所需的时间、人力、经费 ４、拟定估价作业步骤和时间进度安排 搜集估价所需资料 一、估价所需资料的类型 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料； 3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。 搜集估价所需资料 二、搜集所需资料的渠道 1、委托人提供； 2、实地查看获得； 3、到政府有关部门查阅； 4 、查阅估价机构自己的资料库 5 、询问知情人士、咨询公司等。 实地查看估价对象 1、实地核实现有资料； 2、搜集补充其他资料； 3、做好资料的记录与保存。 分析估价对象及房地产市场 1、分析估价对象； 2、分析相应的房地产市场。 选定估价方法测算 一、估价方法的采用依据 １、估价对象的房地产类型 ２、估价方法的适用条件 ３、所搜集资料的数量和质量。 二、运用估价方法进行具体的计算 确定估价结果 一、对测算环节进行检查 １、基础数据是否准确； ２、参数选取是否合理； ３、公式选用是否恰当； ４、测算过程是否有误； ５、所选方法是否合估价对象和估价目的； ６、是否符合估价原则。 ７、房地产市场是否处于特殊状态 确定估价结果 二、对测算结果进行综合处理 　根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一，求出一个综合结果。 三、考虑不可量化因素的影响 　对测算结果进行调整，确定最终估价结果。 撰写估价报告 一、报告的形式　 撰写估价报告 二、对估价报告的总体要求 1、内在要求 　全面性、客观性、准确性 　概括性 2、外在要求 　纸张、封面设计、排版 　装订等 撰写估价报告 三、报告的构成 １、封面 ２、目录 ３、致委托人函 ４、注册房地产估价师声明 ５、估价的假设和限制条件 ６、估价结果报告 ７、估价技术报告 ８、附件 封面 　１、标题 ２、估价项目名称 ３、委托人 ４、估价机构 　５、估价师 　６、估价作业期 　７、估价报告编号 目录 １、各个组成部分的名称、副标题； ２、相对应的页码。 致委托人函 １、致函对象 ２、致函正文 ３、致函落款 ４、致函日期 注册房地产估价师声明 　１、所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明。 　２、该声明告知委托人和估价报告使用者，注册房地产估价师是遵循独立、客观、公正的原则进行估价的。 　３、该声明也是对签名的注册房地产估价师的一种警示。 估价的假设和限制条件 １、假设条件 ２、限制条件 估价结果报告 １、委托人 ２、估价机构 ３、估价对象 ４、估价目的 ５、评估的价值类型和定义 ６、估价时点 ７、估价依据 估价结果报告 ８、估价原则 ９、估价方法 １０、估价结果 １１、估价报告应用的限制 １２、估价作业日期 １３、其他需要说明的事项 １４、注册房地产估价师及其他参与估价的人员 估价技术报告 １、估价对象分析 ２、房地产市场分析 ３、估价方法选用分析 ４、估价的详细测算过程 ５、估价结果及其确定理由 附件 １、估价委托书 ２、估价对象的位置图 ３、估价对象外观、内部及周围景观图片 ４、估价权属证明 ５、估价中引用的其他专用文件资料 ６、估价机构资质证书和估价机构营业执照复印件 ７、估价师注册证书复印件 ?内部审核估价报告 １、内部审核 ２、外部审核 　　 出具估价报告 １、至少２名注册房地产估价师签名； ２、估价报告以估价机构的名义出具。 估价资料归档 一、归档资料 1、估价报告 2、估价委托合同 3、实地勘察记录 4、估价项目