香洲名郡商业概念定位方案1.ppt

综合超市方案盈利模式分析 三、商业篇 综合超市方案盈利模式分析 三、商业篇 根据市场定位及业态规划，建议该地块主力店商业自持，也可融资或待资产溢价后可整售； 方案：各业态占比：综合超市39%，名店22%，餐饮、配套10%，娱乐23%，童装童玩2%，床上用品，家饰4%；(密度需求55%) 什么是社区配套商业？ 三、商业篇 社区配套： 社区商业配套服务半径大于3公里，服务人口在2万人以上，消费人群骑车不超过十五分钟。人均建筑面积不低于1㎡。其业态分为必备性和选择性业态两种。必备性业态指的是满足消费人群日常基本生活需求的业态，主要包括菜市场、小型百货超市、餐饮店、美容美发店、洗染店等。选择性业态是指满足消费人群多样化、个性化生活需求的业态，主要包括咖啡馆、酒吧、花店、健身房等。 三、商业篇 为什么要做社区配套？ 三、商业篇 市场需求： 三、商业篇 1.满足周边开发项目入住人群； 项目周边开发入住人群对日常生活的基本需求，需要这样一个场所的出现。 2.满足周边工厂人员； 周边工厂人员也需要区域内有这样一个满足其业余生活需求场所的出现。 项目需求： 三、商业篇 1.增加项目收益 ； 商业物业的售价高于住宅售价，通过商业物业的同面积高价格的销售，增加项目收益。 2.增加酒店经营信心； 通过社区配套商业的形成可以增加项目商业氛围，使星级酒店入住后对后期运营增加信心。 3.促进住宅去化速度； 因为周边缺乏商业配套，社区配套商业可以使住宅购买者减少考虑购买入住后生活的不便，且社区配套商业可以为后期的物业服务形成增值服务，促进住宅的去化。 4.提前占有市场份额； 因为商业地产的开发不是无止境的，在一定区域内多大的商业体量可以满足是既定的。提前开发的商业地产必然成为后期其他开发商需考虑的市场因素之一。 社区配套可以做吗？ 三、商业篇 行业专家： 三、商业篇 此项目同时也适合做社区配套型商业，可直接销售回笼资金，同时售价高于住宅价格，提高开发商收益； 社区配套辐射在周边2公里左右，聚客能力相对较弱，需要加重次主力的支撑，如社区超市、餐饮、娱乐业态等； 通过社区配套可提升此项目的商业氛围，也可与周边商业形成互补，相互带动提高收益； 项目社区配套越齐全，越能提高周边居民的便利性，也就促进住宅及商住公寓的去化速度； 综合以上4点情况，建议如下： 此项目可以做了2层社区配套商业共约11286.8平方米。 品牌商家： 三、商业篇 联系的商家：丹尼斯社区店、迪欧咖啡、海底捞火锅、阿五美食等商家，联系主要是以次主力商家为主； 经过与商家沟通，商家重点关注问题： 社区居民入驻情况：周边项目入住率达到80%，两公里内居住人口达到20000人； 区域成熟度：周边公共交通便捷，交通顺畅（建议公交车站提前开建）； 主力店进驻情况：有大型主力商家入驻，带动区域人流。 周边环境： 随机调查： 三、商业篇 1.三公里内没有同类商业； 周边没有同类型的商业，所以区域内相当于空白市场，不存在市场竞争。 2.三公里内开发项目体量入住人群可以支撑； 社区配套针对只是自己自身项目的入住人群， 按照每人一平方的体量，目前住宅开发体量足以支撑目前社区配套商业的开发体量。 社区配套商业方案执行优劣分析 三、商业篇 方案优势 三、商业篇 1.社区配套商业便于短期销售，快速变现实现资金回笼； 方案劣势 1.社区配套商业的招商和销售抗性大，容易形成不良物业被迫自持； 2.社区配套商业的品牌效益及聚客效应较弱； 3.社区配套商业的覆盖范围小； 威胁 1.没有主力店情况下的招商抗性大； 2.销售抗性大，容易形成不良物业被迫自持； 3.目前的开发现状无法满足商家开店条件； 机会 1.前期招商提高优惠政策，招商与销售同步进行，减少销售抗性 ； 2.前期做好销控，避免不良物业滞销，降低被迫自持风险； 社区配套商业方案盈利模式分析 三、商业篇 社区配套商业方案盈利模式分析 三、商业篇 方案：星级酒店10000 ㎡自持，即4%自持，其余256734 ㎡ 销售，即96%销售； 建议 四、建议篇 针对本项目实际情况首选综合超市方案； 1. 由于在新区的入住配套不完善，商业的出现不仅以完善配套服务为基本需求，可将定位放在5-10年的市场，提前抢占市场份额，并通过阶段性自持提升物业价格后再销售，实现利益最大化。 2. 根据项目商业的开发指标来看，项目的商业定位只能限制在综合超市以及社区配套的两个选择。从两种商业形态来看社区配套比综合超市的快速资金回流更强，但是由于其品牌效应和聚客效应相对较弱，在新区内招商及销售抗性都比较大，易形成不良物业被迫自持。从长远收益来看综合超市方案的利润大且风险低于社区配套。 3. 从对整个项目的影响来看，综合超市方案其品牌效应和聚客效应的影响力都大于社区配套，对周边物业的