20102011房地产市场展望.doc

2010--2011年房地产市场分析及展望 ?? 2010年注定是惊涛骇浪的一年，从年初“史上最严厉的调控政策”到国庆前夕的“二次调控”，全国的房产正经历着冰火两重天的洗礼，也许只有到这个时候，我们才能静心思考。“静观其变，顺势而为”或许是当前医治伤痛的良药。 ??? 十七届五中全会指出，“要加快经济结构的调整”，经济结构的调整必将带来新一轮产业政策的调整，其中对房地产业的政策调整必将成为一项重要课题。如何应对调整、如何把握调整中的机遇，是我们每个山海天人都应思考的问题。 第一阶段? 房产调控政策（2010年4月——2010年9月） 一、出台背景 ??? 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； ??? 2、“两会”刚召开完，地王频出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； ??? 3、去年房地产市场销售强力回暖，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； ??? 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。? 二、政策要点： ??? 1.?贷款购买二套房首付不得低于50%??? a)?对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；??? b)?对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 ??? 2.?房价过高地区可暂停发放第三套房贷??? a)?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；??? b)?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ??? 3.?二套房以住房套数界定 不再以贷款为准（界定比较困难、房管局数据与银行数据不统一）??? a)?以房屋数量来认定是否为第二套、第三套；??? b)?认定范围以家庭为单位。 三、市场表现 ??? 1、重点企业监测数据 ??? （1）万科 解读： ·7月份，保利地产在全国的销售出现明显下滑后，8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。??? ·8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米，环比大涨88.08%，成交金额68.42亿元，环比大涨86.43%。8月份保利全国项目的成交均价略有下滑，为8164元/平米。2）保利地产 解读： ??? ·7月份，保利地产在全国的销售出现明显下滑后，8月份和9月份出现了连续两个月的销售上涨。 ??? ·?8月份保利地产全国项目销售面积83.81万平米，环比大涨88.08%，成交金额68.42亿元，环比大涨86.43%。8月份保利全国项目的成交均价略有下滑，为8164元/平米。 ??? （3）恒大地产 解读： ??? ·恒大地产作为新政后第一个主动降价促销的企业，从销售表现来看确实赢得了一定的先发优势。 ??? ·从3月份开始，恒大地产连续5个月主动降价促销，伴随着价格的一路下调，恒大地产赢得了一波连续5个月的销售业绩上涨行情。 2、日照商品住宅价格数据分析 ??? （1）项目数据统计分析（换信息及数据图片） 日照商品住宅价格走势图 日照商品房预售登记统计 日照商品住宅预售登记统计 四、第一阶段政策评价 ??? 引用全国工商联房地产商会会长聂梅生女士的一段话作为对第一阶段房产政策的总结。 ??? “地方政府不愿意将自己纳入“部分房价过快上涨的城市”，出台细则等于变相承认，另一方面，地方政府也在等待观望，政策是否会出现变化，正是地方政府的滞后，新国十条的威力逐渐被市场化解”。 第二阶段?? 房地产调控政策（2010年9月29日~？） 一、政策出台背景： ??? 1、市场出现新情况 ???? 9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小，环比成交量，一线城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%；同比成交量，一线城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅缩小为7.3%。 ??? 2、“新国十条”调控政策执行有所松 ??? a)?“上有政策，下有对策”，地方政府对调控政策执行力度不强； ??? b)?部分商业银行对放贷政策有所放松。 ??? c)?8、9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来，国庆长假期间，房地产市场很可能会出现爆发性增长，将给后续调控带来难度因此，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。 二、政策要点： ??? 1、各地要