盛世华营销推广方案初定稿教案.ppt

盛 世 年 华 营 销 推 广 方 案 目 录 项目区域待开发地块较多且较集中且体量较大，项目未来几年将面临僧多粥少的局面，针对县级城市场购买力有限的情况，未来几年项目将面临极大的考验。 新城同区域 蓬莱山水——占地300亩，体量22万，主要是由电梯，多层，小高层组成，主力户型面积区间90-110平米，价格区间3500-3880元/平米，小区设施有公园，游泳池、健身设施。 东方太阳城---占地300余亩，体量38万方，业态主要是由多层，小高层，电梯，别墅组成，价格区间3300-3600元/平米， 老城区楼盘 艾薇星河盛世——总占地15亩体量接近10万方地处于商业街内，生活配套齐全，交通完善。主力面积区间为83-109平米， 但不利于居家，容积率高，且14楼以下都是安置房，小区生活质量得不到保障。 半山华庭——总占地36亩，总体量8万方，主力户型在98平米左右可变三室，两室只有几套，相对选择面比较窄，价格区间3400-3900，地处山脚地段，地势不平，山体阻挡，采光视野效果不佳。公摊面积较大，得房率低，且物业费用高（1.2元）。 新城区 御龙国际——占地30亩，总体量5.6万方，主力户型在88-100平米，舒适两室和经济型三室，地处于加油站旁，背靠山，不邻水，位置相对封闭。 卓筒英郡——总占地37亩，总体量6万多方，物业形态由多层和电梯组成，周边配套较齐全（学校、医院、郪江娱乐街等），价格区间在3700-4200平米。 小结 大英市场竞争非常激烈，现目前在售楼盘接近30个，体量大小不均，从2万--35万方均有，现由于大英市场的购买力有限，再加上整体营销水平较低，整体去化速度较慢，产品户型区间较小，主要户型是以可变三室为畅销户型且有超大赠送，面积区间在90-100平米，主要价格在3500-4200元/平米。 基地面积：54.2亩 总建筑面积：13.4 万㎡ 计容总建筑面积：10.8万 ㎡ 商业建筑面积：1665 ㎡ 其中地上面积20541 ㎡，地下面积528㎡ 居住建筑面积：10.6万㎡ 容积率：3.0 建筑密度：20% 车库数：地下722，地上360 总户数：1142 项目一共7栋楼，其中高层总建筑面积10.3万方，总套数为1118套，多层建筑2614平米，总套数为24套，2号楼为多层建筑分为两个单元； SWOT分析—优势与劣势同样明显，机会与挑战并行 优劣势的发挥与规避 1、强化产品优点，充分发挥其赠送面积大、性价比高的特点; 2、加强销售队伍建设，在销售执行力上要远远领先于市场所有对手； 3、加快项目运作力度，包括工程进度配合，抓住返乡潮购房群； 4、抓住前期形象推广节点； 本项目现有规划设计（见下户型统计表），两室占24%，三房占76%，其中小三室占42%，舒适三室占34%，我司根据大英市场调查分析及经验提出以下建议； 1、减少两室配比，控制在10-15%； 2、增加经济型三室数量与可变三室比例； 3、增加户型赠送面积与可变空间，采用院馆的形式设计，赠送率在15%—20%； 4、建议增加LOFT产品； 建议增加户型赠送面积： 1、增大赠送面积的方式有： A、入户花园 B、生活阳台、景观阳台 C、院馆 D、飘窗 E、花池、花架 F、结构板等。 2、建议赠送率在15%—20% 增加可变空间： 产品调整我司建议主力户型调整在90左右的可变三室；三房与两房整体比例为8.5:1.5 在园林景观设计方面： 我司建议打造英伦风格为主；主要考虑到与本项目整个小区立面风格一致，且英伦风格简洁、大气、美观，可极大地提升本项目价值； 目标客户定位 2、投资型客户 年龄：35—50岁 ； 置业动机：以投资为目的，看重物业升值潜力； 经济实力：较强； 职业；政府官员，企事业单位，个体业主等为主； 区域：大英县城为主，周边乡镇为辅； 其他特点：看重区域升值空间，投资意识较强，同时看重物业升值。 项目价值体系 卖点梳理 幻变户型 舒适人生 2.简欧园林 尊享异国情调 3.超高楼间距 最美视野 4.超低密度 尽享舒适生活 5.超大赠送 享最高性价比 整体推售策略 总体营销节奏—前期做品牌形象线产品线结合战略，后期主打产品 建议项目采用低开高走、一期多批次快销、快涨的整体价格策略进行推售； 价格杠杆策略； 一期整体价格按照目标均价3200元/平方米，根据产品不同的产品档次，形成价格梯度； 盛世年华第一批房源低价入市，迅速聚集本项目人气，达到快速启动销售； 第二批价格上涨，实现低开高走的过程定价策略； 盛世年华定价水岸景观、中心庭院、户型、面积因素价值化； 一期一批次整体推出324套房源，销售总面积约3万方，