2津南市场分析.doc

环城四区突围而出 津南新区潜力巨大 随着城市化进程的加速，环城四区在天津的作用更加重要；在楼市方面，逐渐壮大，开始成为全市的重要支柱。占据优越地理位置的津南区近年来迅速发展，政治、经济、文化、旅游、基础设施等方面取得较大的成就，在环城四区中脱颖而出，成为除市内六区和滨海新区之外的新兴区域，共同繁耀天津。与此同时，2006年昆明星耀集团抢滩天嘉湖，2008年中信集团入驻津南，2009年海尔地产、首创集团、华润集团等也在此开工建设华馨苑投资公司富力、合景泰富、雅居乐、世茂作为天津市之一的津南区，近年来随着城市建设的提速和滨海新区政策的利好取得长足发展。津南区位于天津市东南部，海河中下游南岸，总面积388平方公里，《天津市空间发展战略规划》确定了双城双港，相向拓展的空间发展战略，津南区处于连接中心城区和滨海新区双城的核心区域，成为汇集城市功能和产业功能的重点区域被定位为国家级高职高教基地，天津市高新技术产业聚集区、民营经济基地，海河中游现代服务业功能区、生态宜居新城区。十一五时期是010年，地区生产总值实现280亿元，年均增长26.7%财政收入91.2亿元，年均增长36.1%全社会固定资产投资370亿元，年均增长48.3%。产业结构趋于合理。工业经济总量不断扩大，新增工业企业256家。园区经济迅猛发展，形成了现代冶金、装备制造、电子信息、节能环保等主导产业。服务业发展实现新的突破，生活性服务业发展迅速，文化旅游业、金融服务业逐步提速，实施固定资产投资亿元以上的重点项目23项。 2006年昆明星耀集团抢滩天嘉湖，2008年中信集团入驻津南，2009年海尔地产、首创集团、华润集团等也在此开工建设华馨苑投资公司富力、合景泰富、雅居乐、世茂调控是楼市出镜率受关注度最高的一个词。从调控常用的信贷手段，到限购、限价这些临时性的行政干预手段；从以往简单的信贷和税费手段就可以立竿见影，到土地供应从长计议、融资渠道收紧，国土、银监会、财政、税务等多部门开始协调行动。调控新政频出的情况下，2010年天津商品住宅成交套数较年缩水23.40%，市内六区、环城四区、滨海成交量均有不同程度减少高房价迫使一部分刚性购买群体向远郊转移，使得远郊成为2010年唯一一个突出重围，成交量不降反涨的区域。2010年天津市内六区成交1758696.9平米，较去年减少42.86%滨海新区成交1629269.1平米，较去年减少51.31%远郊区县成交3289706.92平米，较去年增加13.26%环城四区成交3570178.4平米，较去年减少10.02% 环城四区成交面积出现较小降幅，但在全市成交面积中的比重却不断加大。2010年环城四区商品住房总成交面积1758696.9平方米，占全天津市成交面积的34.84%，不仅是四区域中所占比例最大的地区，而且远远高于市内六区的17.16%。与此同时，2010年商品住宅成交均价为9297元/平，较去年上涨25.40%，环城四区涨价幅度最大，全年均价9486元/平米，较去年大涨43.73%。 2010年环城四区价、量齐升的走势继续在今年得到继续。进入2011年，限购、现代、加息等政策继续加强对商品住房的控制，但环城四区表现出强硬的抗压性，继续发力，延续了去年的火热的走势。上半年成交面积175.18万平方米，比去年同期增长33.41%；成交均价9490元/平方米，同比增长6.47%；成交均价和成交面积继续走好。成交面积的不断上升、成交均价的不断上涨、成交比重的不断提升、开发商的不断入住，表明环城四楼市在逐渐崛起，将会消弱市内六区和滨海新区对天津楼市的影响，成为楼市新兴片区。 津南区商品住宅 津南区依据优势地位，成为环城四区中楼市为活跃的地区，在2010年到现在表现突出，成为支持天津楼市继续发展的重要力量。2010年津南区实现成交面积1231373.2平方米，占到环城四区成交面积的34.49%，远远高于北辰区和东丽区的7.3%、19.45%，成为四区的中坚力量。进入2011年，津南商品住宅市场在天津全市而言继续走好，但在环城四区中的地位稍有下降，在政策高压下商品住房成交套数4056套，占到四区成交套数的23.1%，相比去年有较大下降。 津南区的商品住房受市场和政策影响很大，价持续波动起伏，成为不确定因素。2010年下半年7月份，商品住宅成交均价达到13000元/平方米，为津南区下半年房价走势奠定好的开始。但每年7月到8月是楼市交易较为平淡的月份，市场需求较少，开发商为了提高销售业绩增加优惠幅度，在8月份成交均价达到一个“冰点”。但随着金九银十的到来，房价很快回升，在9月份到达一个新高点，平均交易价格1434.24元/平方米。在经历金九银十之后，房价出现波动变动，从2010年11月的14774.72元/平方米到今年3月份的1453.53元/平方