投资性房地产公允价值模式计量问~详解.doc

投资性房地产公允价值模式计量问题研究 本文通过对比，展示了在投资性房地产方面两种计量属性的优劣、账务处理的不同。通过表述了公允价值在其实务中的运用情况和影响其运用的因子等若干个层面，并相对的提出了新的观点。文章中重点分析了在我国特殊的经济政策和体制下投资性房地产发展所存在的漏洞，并提出了建议。相信通过不断的改进，公允价值不仅会在投资性房地产方面有很好的应用，而且会推动我国经济体制和法律规则的完善。 一、公允价值综述 采用公允价值能更加真实地反映企业经营状况，迎合相关人员对信息更高的使用需求，所以一直以来倍受人们青睐，并逐步成为国际社会主要的会计计量工具。为更好地融入国际社会，我国同样也引入了公允价值计量，以使国内的会计制度更加完备。我国引入公允价值时，并非一味照抄，而是充分考虑了我国市场、经济等各方面的因素，并对其作了长期谨慎的修改。? 国内许多专家学者对其的引用发表了自己的观点。其中，葛家澍、刘峰对目前公允价值在我国的推广实施持反对意见，他们认为会计信息的可靠性是最重要的要求，他们认为可靠性就是可验性，而不是所谓的反应真实性。 谢诗芬在通过对投资性房地产理论以及应用的研究中，认为其对市场的要求并不太高，其关键在于对现值的评估。并且在《会计计量的现值研究》等文献里对现值做出了体系的探究，为公允价值的运用奠定了理论基础。为公允价值的可靠性做出了规定与参考，更有利于公允价值计量中相关数据的计算，增加了公允价值在实务中的方便操作性。 近几年国家经济的发展是有目共睹的，传统的计量模式已经不能再满足市场各方面的需求，社会也需要一个更加发展的计量方式。公允价值模式的进入弥补了市场的一些空缺，为市场的推动发展带来了新的动力。 二、投资性房地产两种计量模式的利弊分析 公允价值是指买卖双方在公平交易的前提下，凭着自愿的原则，根据市场各方面信息确定的买卖价格。 历史成本指的是在购得资产时所支付的所有价款、费用和其他相关支出的总和。 （一）公允价值计量的优缺点 1、优点： 相较于成本模式，其优点在于它能够较为真切、可靠地反映投资性房地产的市场价格，为利益相关者提供实时、有效的财务信息。而且现在我国有较为活跃、公开的房地产市场，使得我们可以取得更多的关于投资性房地产公允价值有关的会计信息。并且以公允价值计量方法计量投资性房地产会使得企业的总资产和利润相对增加，对于提高企业的筹资能力与商誉起到了积极的作用。所以以公允价值计量不仅仅可以更加真实的反映企业真正的价值，提高会计信息的真实性和可靠性，让信息使用者更加了解企业的真实情况。 规定投资性房地产可以公允计价，除了公允价值本身的优点外，还考虑到了越来越开放的经济环境使得国际间的贸易关系更加紧密，财务报告和其他会计信息应当能够具有可比性，公允价值的引入是促进我国会计准则与国际准则趋同，加强与其他国家和地区经济交流的一项有效措施。 2、缺点： （1）公允价值计量有局限性。两种计量模式仅可单一转化，公允价值计量是转换的最终端。成本模式可以完成自身向其的转化，反过来，则是不被准许的。但在现实实务处理中，是存在企业回归成本法来计量情形的，但并没有也不能存在直接的转换。相反，是经过将运用公允值计量的首转变为自用的房产，随后，再将其转化为投资性房产，当然此时拥有者可以根据自己的意愿来决定运用 何种计量模式。既然不论是直接或是间接方式，两种计量模式都是可以相互转换 的我们何不适当的放宽策略，扩大准则的界限，给企业一个更好的发展环境。 （2）公允价值不易准确估算。公允价值计量时，如果可依据的市场信息量很少或者几乎没有，将会严重影响其测算结果的可靠性。再者，无论采用何种计量方式计量其公允价值，其中必不可少的会掺杂到评估人或其他相关者的主观意念。而主观成分的存在是对客观事物估测结果的强有力的杀手，造成估算结果与实际的偏差也是难以避免的。目前我国房地产市场还不成熟，加之时间、空间、人为等各种因子的影响，更使其计量可靠性难以确保。 （3）很大程度上会导致企业运营成本的提高。在我国市场成长仍不成熟的前提下，企业要想取得与评估相关的较完整的信息是很不易的。对公允值的估值是一门非业余性的技术活，即便是专业评估人员如果没有长时间的经验积累也很难保证其测算结果的准确性。对于企业内部的员工更不是随意就能正确评估出投资性房地产的公允价值的。这样，企业在需要测算时就有必要取得评估员的协助，而花费的评估费用，也就相应的会提升企业的运营成本。 （二）成本模式的优缺点 1、优点： 投资性房产的历史成本更容易取得。在相关准则中表示不管是外部购来的还是内部建设形成的，明确划定了其相关的开支都是可以归结到该项资产的入账成本的，而在费用的产生时都有相关的凭证作为依据，简单说，就是只需将这些相联系的费用简单相加即可完成对该资产的成本计算