青岛莱钢·凭海临风商铺营销推广策划思路分析报告.ppt

3.内部环境 项目命名 取项目名称凭海临风的前二字。因住宅项目前期已经传播，有一定知名度，可以借力。 凭海 —海鲜风情街— 业态规划建议 业态规划 三个大体块， 是项目盘活的关键。 三个不活，项目难活。 但是此三个体块面积过大，很难直接销售，招商。 必须低价或免租招商，让大商家入驻，形成拉动。 规划为：定向招商 酒店、KTV、会所、 洗浴中心、中型超市 业态规划 五个体块，单户单层面积45平~65平左右 1.1层规划为中小型海鲜酒店、海鲜拍档、烧烤店、其他特色美食如日韩海鲜料理、中式火锅类； 电信、药店、洗衣房等社区配套为辅。 2.2层原固定为公寓，需改造为酒店餐饮包间或KTV、足疗等娱乐性包间。 1 2 3 4 5 3.1-2#3层、3-5#3-4层业态固定，同样为45-65平左右公寓，必须进行灵活处理： （1）部分规划为经济型酒店或家庭旅馆； （2）部分直接作为类别墅或分时度假公寓出售； 作为公寓出售，必须进行改造，做样板间、精装修房，不然无法体现价值。 业态规划 （3）部分必须分割改造： —作为主题餐饮的酒店包间 —棋牌、足疗、KTV等娱乐性包间 业态规划 项目改造 1.临街绿化带改造 将项目的定位和规划上升到政府层次，以此申报政府改造绿化带，剔除障碍。 2.内部灵活分割改造 1#-5#楼2层及以上根据业态规划、租售情况，进行灵活分割，适应市场需求。 项目改造 2.精神堡垒设置 鉴于项目处于西海岸旅游度假区，但离海岸线有距离， 建议在泰山路、滨海大道同时设立精神堡垒，起到导示作用。 价格策略 租售策略 推广策略 营销推广策略 价格策略 市场比较法： 鑫都汇：只售不租，起价7000，现售价10000元/平 海上嘉年华：渔人码头只租不售，3元/㎡/天， 综合比较，本案定价策略： 相对低于市场价格，低开高走，逐渐拉升。 通过主力商户招商，运营盘活，拉升溢价。 2010年11月青岛各市区商业价格 租售策略 招商先行，租售并举 三大体块招商，五楼座租售并举 操作建议 第一阶段 1、大户，点对点招商。 通过招商能够快速树形象，形成较强销售力， 有助于快速去化小户，有助于实现项目的最终盘活； 第二阶段 开始正式进行独立销售，按照定位执行。 1—5#楼公寓分割招商或出售。 租售策略 大户定向招商 KTV夜总会 洗浴中心 1、通过招商，有效经营，提升项目评估值，从银行拿钱。或许获利更多。 2、招商盘活项目后，能够拉动整个商业项目的价值，以及2期、3期住宅项目。 超市 酒店 洗浴中心 KTV夜总会 酒店 超市 大项目定向招商后，能有效促进商业氛围的形成，利于其他体块的销售。 小户：租售结合，灵活控制 直接销售 带租约销售 短回报租约销售 先招商后销售 租售策略 公寓：包装概念出售 租售策略 基本上，商铺上层的公寓比较难以出售， 必须进行改造，改造之后才有价值—— 1、必须重新包装，寻找差异化。 以类别墅、分时度假酒店公寓来出售。 策划 思路 莱钢·凭海临风 关于商铺营销推广的… 二O一一年三月 我们的出发点是什么？ 非常一致的 … 盘活 从盘活出发，我们面临什么问题？ 市场现状扫描： 2010年11月青岛各市区商业数据 图为2010年11月青岛市商业物业市场存量及签约量。从图看出： 胶南商业物业存量仅次于城阳，位居第二，约40万平；而签约量仅排第五，约0.8万平。 开发量大，但人口密度不高，产业支撑不够，导致存量大，市场竞争激烈。 1.区位情况 偏离市中心，距离海岸线有一段距离。 属于新开发区域，周边商业配套、基础生活配套空白。 区域位置属于两不搭，左为黄岛开发区、灵山卫商圈，右为胶南市中心，作为商业项目，人流聚集难度较大。 项目现状扫描： 2.社区情况 临街30m市政绿化带，成为较大障碍； 一期800套房售罄，入住不到10户，入住率太低； 周边社区出现同样情况，基本为投资购房，居民过少。 ——人气不足，无法形成商业氛围。 项目现状扫描： 建筑——西班牙风格，特色鲜明。看起来很美，但是与项目定位与销售已无意义； 规划——原规划为社区配套，但是入住率过低，无社区氛围，规划定位需要调整。 项目现状扫描： 户型——三个大体块，面积过大，投资价格过高，可分割、改造的空间较小。 1-5#楼2、3层基本为公寓设计，业态指向过于明确。公寓一般是选择优质地段、优质物业，而本案区位环境以及底商+公寓的设计，让公寓成为非常难处理的物业。 4.户型 项目现状扫描： 上述各项问题，造成商业没有打开局面，必须进行策略调整，不然就是没有出路，越放越死的局面。 招商 经营 销售 传统的解决方案