情境二门店开发与设计投资可行性分析报告.ppt

情境二 门店投资可行性分析 主要内容 学习目标 技能要点 引导案例 ◇开店生财：市场调研应先行 要求 认真阅读; 仔细思考; 结合学习过程。 门店开发投资可行性研究 一、概念和作用 所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36) 作　　用(P37) 作为投资项目投资决策的依据。 作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。 作为编制设计和进行建设工作的依据。 作为签订有关合同、协议的依据。 作为项目进行后评价的依据。 作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。 作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。 二、可行性研究的基本内容(P39) 1．总论 2．宏观投资环境分析 3．地区行业概况分析 4．地区市场需求情况调查和预测 5．地区主要门店的竞争状况调查分析 6．门店业态选择和经营规模分析 7．门店选址分析 8．门店卖场布局策划方案的分析 9．门店经营策略分析 10．投资估算和筹资方案分析 11．经济评价 12. 门店开发可行性结论 三、门店开发可行性结论架构 范例： 某项目市场可行性分析报告 门店开发投资可行性环境分析 一、门店开发投资环境概念 门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41) 二、门店开发投资环境的类型(P43) 三种划分标准,分出不同类型 1．按投资环境存在的物质形态进行划分 2．按投资环境存在的范围不同进行划分 3．按投资环境存在的内容不同进行划分 三、 门店开发投资环境分析的内容（P44） 四、 门店开发投资环境分析的方法 “冷热”因素分析法 等级尺度法 多因素评估法 “四三三”评估法 系统功能评估法 道氏评估法 第三节 门店开发投资构成分析 一、门店开发投资的构成 二、门店所需各类资产及其投资构成 固定资产 流动资产 无形资产 递延资产 第四节 门店开发投资经济评价 一、经济评价的含义(P57) 投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。 二、门店开发的财务评价 （一）概念(P58) 门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。 （二）门店开发财务评价的程序 分析财务数据 编制财务报表 计算财务效益指标 进行不确定性分析 （三）门店开发财务盈利能力分析 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 销售利润率 投资收益率 1、投资利润率 投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100% 年利润总额＝年产品销售（营业）收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用 项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金 2、投资利税率 投资利税率＝（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）×100% 年利税总额＝年销售收入－年总成本费用 年利税总额＝年利润总额＋年销售税金及附加 3、资本金利润率 资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100% 4、销售利润率 销售利润率＝（年平均利润总额/年平均销售收入）×100% 5、投资收益率 投资收益率＝年净收益/投资总额 年净收益＝年利润额＋年折旧额 6、投资回收期 投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。 当T＜T0时，项目可行；反之，不可行。 （四）门店财务清偿能力分析 固定资产投资国内借款偿还期 资产负債率 流动比率 速动比率 1、固定资产投资国内借款偿还期 固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。 借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额） 2、资产负债