杭州中南萧山机场空港世贸中心项目定位工作分析报告.pptx

世联地产华东区域顾问部 二零一四年一月 ;Contents;持续推动中国房地产市场发展的服务力量;4;;;2012 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 (自2005年起连续8年) 2012 中国房地产策划代理品牌价值TOP10(自2005年起连续8年) 2010 中国最佳人力资源典范企业 2008 中国房地产诚信企业(自2007年起连续2年) 2008 中国大学生十大行业最佳雇主(房地产行业) 2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构(自2006年起连续2年) 2006 全国优秀房地产经纪机构 2005 中国品牌年度大奖 ……;世联地产 服务体系;顾问策划服务 中国房地产咨询第一品牌;商业业务范围：策、招、售、营 世联商业结合行业业务发展方向，主要服务：商业综合体前期顾问、商业招商、商业策划销售、商业运营，即为“策、招、售、营”一体化 商业业务营业部门：7个 分别在北京、广州、上海、深圳、成都、重庆???西安七个城市设立商业业务部门，辐射所属区域商业业务 招商本地化城市：8个 分别在哈尔滨、青岛、苏州、杭州、合肥、重庆、广州、深圳共计8个城市，开展了本地化招商业务 商业顾问服务城市：31个 结合各地分公司的布局优势，世联商业在过往的顾问业务服务中，累积服务城市达30多个，主要集中在一线、1.5线、二、三线城市;自2005年以来服务 321个纯商业\商业综合体 4 种物业类型 \ 6大业务服务模式 3000多万平米的服务面积;相当于3个万象城 的商户量;商业前期定位策划服务;;;;从商业顾问服务到项目招商、销售及后期运营执行的全链条服务，保证项目落地性实施的有效性;业务服务模式：本地化贴身服务;商业资源能力：投资者客户资源;商业资源能力：本地化+区域化商户资源;部分合作专家/合作单位;方法体系：产品优势;方法流程：技术体系;方法流程：信息化工具;Contents;项目区位条件：地块位于杭州萧山国际机场的入口、空港新城的核心位置，交通顺畅，昭示性绝佳; 未来空港新城将形成空港物流(含空港保税)、空港制造、高新技术、综合服务、生活居住五大主要功能，着力打造成为长三角南翼重要的航空运输中心、现代物流中心、临空商贸中心、休闲旅游中心。 联邦快递、EMS、菜鸟网络等物流企业携手的千亿级物流园区已落户空港新城，区域发展前景可期。;区域人口现状：区域居民与产业人口总量尚不足6万，且增长缓慢，机场年均客流虽已超过2000万，但难以吸引稳定可观的过路客群——因此消费客群将成为本项目先期重要的制约因素;地块基本条件：地块为区域内唯一的商服用地，总建筑面积约25万方，高度仅限45米，规划设计有商铺、酒店、写字楼等多种物业，商业规模达10.5万方;项目属性界定：;;;案例1：新加坡樟宜机场商业中心——与机场合二为一的大型免税商场，其灵活多样的捆绑营销方式是商业火爆的核心因素;案例2：德国法兰克福Loop5 mall——临近空港的10万方商业中心，其内部的航空主题游乐园使其成为辐射六城市的目的地商业;;项目定位层面：通过主题化或有特色的项目定位，充分挖掘与引导本地消费者以及产业人员，最大限度吸引吸引往来机场的客流;经营者与消费者层面：充分运用世联在长三角的商家资源库以及专业的消费者调研分析水平，准确把握市场以及商家和消费者的需求;租售与运营模式：为保证项目成功运营，项目不可全部出售，部分持有以降低后期运营的难度，售价与租金应具备一定的前瞻性;Contents;;《项目整体定位及商业部分规划建议》报告研究模块（1/8）;模块二：城市宏观环境分析与区域价值挖掘;模块三：杭州市区及本区域内商业市场研究;模块四：商业目标客户研究;模块五：其他物业类型研究;模块六：成功案例研究 对国内外同属性成功案例进行深化研究，为项目整体定位、开发策略的制定提供兼具先进性和可操作性的经验借鉴，研究内容包括： 项目开发条件、开发背景、发展历程 客户构成及阶段性演变、客户需求 功能构成及配比 引擎功能及及核心设施开发 功能、设施的关联（产业链）研究 规划设计（整体规划布局原则、功能分区、项目排布等） 开发策略（阶段性开发目标和策略、功能和设施的开发时序、项目整体开发节奏） 整体运营模式及运营效益;模块七：二期别墅开发策略建议 1、项目整体发展战略 项目总体竞争力评价 项目总体发展战略 主要功能定位 核心驱动模式 盈利模式 ;模块八：总体规划和商业产品建议 1、项目总体规划建议 地块价值分析 规划指标确定 规划设计原则 总体规划理念 功能分区与布局 交通组织分析;49;“规划跟进服务”工作大纲;世联服务方式及服务阶段划分;Contents;世联的工作流程;;沟通形式;世联的项目保障体系（1/5）——严格执行四节点、