名盛广场总体策划思路(新)分析报告.ppt

名盛广场总体策划思路 名盛广场总体策划思路报告 中地行国际（香港）有限公司商用物业部 CHINA LAND INTERNATIONAL （HK）CO.,LIMITED 二OO四年六月 前言 首先感谢发展商给予本司参与项目前期策划的机会，本司将凭借多年商业物业的成功实际操作经验及结合商业物业特性、发展趋势、市场资讯等相关资源方面，整合运用在本项目的全程策划及招商代理方面，同时最大值地创造出项目的经济及社会效益，为项目成功经营和贵司深度发展商缔造强实的市场基础。 一、项目总体策划思路 从城市规划的角度来说，大型商业建筑作为城市某一区域主要的消费中心，必须合理地规划布局，均衡地为消费群体提供商业服务，以满足整个消费群体的消费需求。另一方面，大型商业建筑的分布特点与城市形态、居民分布、道路交通状况、顾客主要流向等因素有关，同时，各商业点之间也存在相互制约的关系。因此，在规划设计时，应系统地考虑以上各方面因素的相关影响，使之产生最佳的社会与经济效益。 1.1经营规划的高度将从城市商业地位的角度进行制定 1.1.1广州是华南地区的商业经济核心城市，其商业物业的发展及价值将与北京、上海、香港等地区同步并进。 1.1.2 北京路作为广州传统的商业核心，已成为广州一个成功的中央商圈，同时具备世界先进的商业组织形式。 百货———零售———连锁———超市———步行街 1.2 项目将在功能定位、经营模式、土地利用、交通组织、空间形式现状的基础上，力求做到整体规划、统一布局、功能齐全、主题经营、和谐统一。 举例说明： 上海商业将确定“国际购物天堂”的目标。上海2002年零售市场突破250亿美元，达到国际商贸中心城市的基础。上海商业具有庞大的市场规模，主流消费群体，丰富的商品种类，但缺少了独具魅力的都市特色，仍保留在“东方之珠”的美誉度上。缺少都市特色自然失去由特色而引发的消费活力。 美国密蝎根州的Somerset Collection商业中心内部空间。 葡萄牙里斯本Vasco da Gama 商业建筑模型 与之相比，法国巴黎被誉为“时尚之都”，这与其浪漫的社会文化背景相关。巴黎拥有大量国际级知名品牌的皮具、服饰、化妆品、香水等，并且经常举行各类世界性的主题商业活动。 美国纽约——“自由独立之城”：与其世界级的经济地位有关。 中国香港——“动感之都”：与其自由港、免税政策等自由贸易有关。 在带型城市，为了避免交通流线太长，大型商业建筑往往沿着主要交通干道间隔布置，从而形成点线相连的格局。例如：深圳市作为一个新型的城市，商业中心布置就表现出这一特点。 1.2.1 现代大型购物中心是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的一站式综合性商业经营功能定位，各种商业业态并存。 在功能组合完善的基础上，我们更注重创新的经营模式及鲜明独特的经营特色在本项目中在规划及运用。 省时、高效的典型形式是仓储式购物中心 摩洛哥风格的帐篷空间 商业空间内外界限的模糊化 内外的中介空间使室内外空间模糊化、整体化 北京市东方广场——一字形线性空间加局部放射 天津市津乐汇大厦内利用商业大厅直接连通各子空间 手表商店独具特色的表架 某专营商店店面 室外的电梯或自动扶梯提高了商业空间的利用效率 室内设计的风格与经营特色的和谐与否直接关系着商品销售状况的好坏。 北京市恒基中心的“四季厅”组织儿童看影视节目及进行游乐活动 个性鲜明的商品陈列 1.2.2 从开发经营、建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商策略、开业后经营推广、物业管理等方面进行综合考虑及规划。 二、项目前期分析调研 2.1 针对消费群进行购物的心理特点进行深入的多元化消费购物行为方式研究 ——物质消费，精神享受 购物、旅游、休闲、娱乐、餐饮、服务、聚会…… 2.2 针对商圈及购物方式进行调研，包括中央核心区、整体核心区、边缘区域调研 北京路——广州地区——珠三角地区 2.3 经营竞争状况分析及调研 传统的商业核心：北京路商圈交通便利、配套完善、商业发达，乃广州市寸土尺金的核心商业圈，向来是广州商家必争之地。据统计，目前北京路步行街日均人流量在30万人次以上，周六、日的日均人流量高达60万人次，最高一天的人流量为80万，为地段周边的商业物业带来了无限的商机。 休闲购物饮食娱乐全程式享受：北京路的购物、饮食、娱乐和休闲配套在广州是出了名的齐全完善的，消费者可直奔主题享受一站式购物的乐趣。 市政配套完善：北京路的市政配套非常完善，除上面提到的各种购物、饮食、娱乐和休闲店面外，周边还聚集了众多基础教育设施、医院、邮政