社区商业研究资料精要.pptx

2016/1/26;本次分享的内容;社区商业定义：国内较为模糊，现多参考国外;社区商业规划要点，核心是商铺单元;社区内部外部之殇商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目;示意：商业交通可达性;示意：增强商业可视性;本次分享的内容;社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定;基本价值的实现：实质是靠消费力（社区内和辐射的）增长;从经营角度看，社区性商业租金一般不会超过100元/㎡/月，对应售价2万/㎡;国家和地区 ;以厦门建发圣地亚哥为例：对项目商业潜在的收益评估的简化测算;社区商业的价值增长路径;View：持有或销售情况视具体情况;案例研究：国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主;案例研究：大部分选择销售街铺回笼资金，而持有主力店或集中式商业;案例研究：销售一般选择与住宅同时进行或者短时间错开;关于增值税：可通过控制销售面积以规避;关于物业税，如果征收，对持有商业物业影响很小;本次分享的内容;社区商业的业种业态选择一般服务社区需要和辐射周边为方向;参考：不同业态租金与承租面积间关系;案例研究;万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业;万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后开业，时间间隔4个月;万科城商铺开发是带租约销售模式，但没有返租，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联;万科城商业总面积22000㎡ 共有三个主力店： 华润万家 1700㎡ KFC 600㎡ 丹桂轩 1600㎡ 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。 租金（除主力店）： 60-120元/㎡ 平均租金75元/㎡ ;经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑;万科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区的较低的入住率对其他商家影响很大;万科城风情步行街案例总结与借鉴;万科四季花城位于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处，现业主已95%入住，是成熟社区商业的代表;四季花城只有主出入口面向城市主干道，是出入的主要通道，小区相对封闭，商铺主要集中在一期，其社区的封闭性决定了其商业是社区配套商业;一期业态;;;因为阿罗海商业街位于社区内部，所以目前形成的商业业种主要是以服务社区居民功能为主的。 主要业种的比例从大到小的排列次序为：服装、休闲、餐饮、家居、便利店、诊所；服装是以便利特殊服装为主，如童装、婴儿装、内衣等；休闲主要以茶馆、足浴、美容美发为主；餐饮以便利快餐为主。 商业街在营面积仅占总面积的45%，有13%的处于转停状态，其余为空铺闲置 会所体量较大，主要是以金融邮政和具有对外服务的餐饮为主，金融邮政为2000㎡；大型高档餐饮为3000㎡。;会所商业开发 商铺销售策略 主力店策略 社区商业业种配置 ;业态定位、主力店引进、市场定位缺乏科学性，销售的负面作用需要警惕;未来海岸商业获利模式与业态演变;;一期住宅成功销售，并在引入主力店后高价销售街铺，计划一期交楼后商业开业;商业的开发和规划是个高品质的区域定位，具有全业态和区域辐射性两大特点;大学康城商业物业销售、招商、营业计划节点控制好，营销推广到位;业态定位、主力店引进、市场定位在一定程度上缺乏科学性，销售的负面作用也需要注意;大学康城商业获利模式与业态规划演变;案例总结：不同阶段对应商业不同，最终与社区居民入住状况密切相关;;社区商业业态规划：分为养铺期和成熟期两个阶段;本次分享的内容;相关利益体：开发商、投资者、经营者和业主;案例总结：招商一般是主力店先行，放水养鱼，优惠期多在3年以上;招商常用原则;案例参考：深圳万科城招商相关条件;结语：社区商业市调关注点;OveR