戴德梁行商业项目定位策划分析.ppt

商业主题概念解析 O riginal: 原创的（建筑风格与形式） R ecreational: 休闲的（生活氛围） A bundant: 丰富的（商业消费选择） N eighborly: 友好的（商业空间） G lowing: 生气勃勃的（新兴居住人群） E xpedite: 便利的（物质与精神消费） 商业业态初步规划建议 日常生活 大型超市 小型便利店 大型专业卖场 家庭生活 家居 家电 儿童 聚会生活 餐饮 休闲 娱乐 健康生活 健身 诊所 药店 美好生活 美容美发 服装服饰 一站式购物、一家休闲、一天逛街！ 区域型商业的主要特点 所处地理位置优越 区域型商业中心都具有相当优越的地理位置，一般位于城市的核心区域，交通便利，无论消费者采取何种方式均可方便到达 经过一定时间的市场培养期和成熟期 区域型商业中心一部分为经过长时间的市场自然形成，或在政府规划和支持的影响下而快速形成，但无论是哪种形式，商业区中商业氛围的形成均需要相当长的一段时间进行培养和成熟 自身拥有多家聚客能力强的大型主力店 有规模的主力店对消费人群的吸引力较强，能在短时间内强力提升商业氛围，利于其他小型商铺的招租或销售，且为租售价值的提升提供条件 业态丰富 区域型商业中心需要有相当丰富的业态支持，能使消费者真正体会到一站式购物休闲的乐趣，延长消费者在本区域内的停留时间，增加消费机会 区域型商业中心案例分析 商业地产是个性化的，每个项目都有自己的特性和不可复制性，在此只用典型案例说明某些商业的特质 北 王 府 井 步 行 街 长 安 街 东安门大街 金鱼胡同 东方广场 王府井书店 工美大厦 街 面 店 丹耀大厦 新中国儿童用品商店 apm 大厦 北京饭店 百货大楼 街 面 店 街面店 北京饭店III期 因具有多个大型商业项目的存在，形成了非常成熟的商业氛围和日均40万人的步行客流，提升了大型商业项目之间街面店的租金水平（其租金水平可达到￥50-80元/天/平米） 王府井商业街 预计需要未来2-3年或更长时间逐渐培养 政府与开发商规划 公交线路预计在一期交付时使用；未来连通朝阳北路 未来规划的城市中心，但目前尚未成熟 燕郊XX城 可通过开发商资源或优惠租赁条件达成，但前提是项目硬件条件可以满足主力店需求。 王府井百货大楼、新东安、东方广场、妇女儿童用品商店、工美大厦等 主力店/ 商业项目 XX城项目自身可由开发商在一定程度上控制周期，但项目周边区域，特别是项目北侧区域，开发商无法控制。 始于元初，100多年来始终保持北京第一商街地位 形成过程 自然形成 形成原因 公交线路的设置可通过开发商工作达成，但朝阳北路连通神威北路的时间开发商无法控制。 10多条公交线路，距离东单和王府井地铁站均较近； 交通状况 城市中心区，并且周边地区发展已非常成熟 地理位置 XX城业主能够影响的因素 北京王府井 影响因素 我行建议在开发商能够控制的因素方面尽量扩大项目优势，加大创造城市商业中心的可能性。 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 东方广场 apm 广场 百货大楼 目前商业业态在不同零售模式商业项目中均基本相似，已较难形成商业业态的差异化，因此出现了通过售卖有形商品外的其他形式创造项目特色，如商业环境、景观、建筑形式等来突现商业项目的特色。同时，现代人越来越注重精神消费和精神愉悦感，愿意为精神消费付费。 出现了更新的商业项目形式—— Life Style Shopping Center Life Style商业定义 “Life Style” 字面含义为“生活方式”。 国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于Shopping Mall的商业形态，必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 迎合本商圈消费者对休闲的追求； 与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑 设计。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那 些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 这一概念目前在国外非常流行 ，美国率先兴起了Lifestyle Shopping Center的开发热潮。作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。 Grove拥有位于洛杉矶都市中难得的开放式购物环境，它的前身是位于洛杉矶