长沙万科金域华府营销策略详解.ppt

本项目处于万家丽路与香樟路交汇出，沿街展示面大，昭示性好，但临街公寓部分噪音大 万家丽路与芙蓉路是贯穿长沙南北的两大主干道，香樟路西到韶山路，东至武广火车站，车流量较大 项目位于区政府对面，政府物业带动项目价值的拔升，调研表明，政府周边物业比非政府物业溢价400-500元/㎡ 地块不完整，项目被市政路线分割成几块，且周边居住环境不佳较为杂乱 十字形的产品，长沙客户存在一定抗性 长沙人喜欢南北通透的板楼，客厅、卧室朝南，采光、通风性好； 十字形户型的东北、西北两个朝向存在通透性及采光性较差的因素，长沙顾客不太认可； 东南、西南两个朝向户型也有通透性不强或者西晒的缺点 万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值 集中采购降低装修成本： 公寓600元/平米 高层700元/平米 受到规划的限制，前期将缺少大面积、大体量的展示的条件 万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献 相对于其他热点板块，本区域内缺少品牌发展商，这也给我们带来的机会 品牌价值 对万科金域华府系列的理解 对万科金域华府系列的理解 项目地块气质 项目一般位于城市中心或者新城中心； 区域发展前景看好，升值空间大； 项目区位优势明显，配套齐全； 产品特征 一般物业类型以高层住宅+公寓为主，部分带少量商业或者 合院别墅 项目形象特征 都市的、年轻的、时尚的、高品质的 长沙城市概括小结： 09年下半年，在巨大成交量支撑下，成交价格稳步上升，长沙楼市十分火爆 在09年市场火爆情况下，供应量被迅速消化，开发商纷纷动工，预计10年5月后集中上市 由经适房补贴和棚户拆迁带来的刚性需求仍将十分巨大，将成为消化10年巨大供应量的重要支撑力量 随着城市建设力度进一步加大，对楼市需求的带动作用将更加明显 2010年，两型社会和大河西先导区建设继续加大，地铁1号线和四条过江通道的建设，地铁2号线进一步进行，将对长沙楼市形成强力促进作用，对增强地市客户在长置业和外地投资客进入长沙都将形成强有力的吸引。 中央对房价上涨和投资需求的调控政策继续收紧，将对房价的上涨空间形成一定的压制 09年底中央政府针对部分城市房价持续上涨进行打压，抑制投资性客户需求，密集出台了一系列政策：“土地出让首次缴付比例不低于50%”，二套房营业税优惠由2年恢复至5年，二套房贷优惠收紧、银行利率上调0.5个百分点……一系列政策收紧措施预示2010年中国房地产业的政策环境将于2009年大不相同。 长沙房地产市场特征小结： 未来预期的价值﹥现在拥有价值对本项目的启示：大家都在卖预期，我们如何卖？ 品牌发展商大量聚集，必将提升长沙的居住品质，对于稳定长沙房价起到积极的作用 小结：雨花区被客户所认可的程度较高，市场需求旺盛，主力畅销户型以中小户型为主，价格集中在5000左右 区域市场产品特征 规模 区域内大盘云集，与本项目规模相当或者大于本项目规模的项目有7个以上，本项目并不具备规模优势； 物业类型 区域内物业基本为高层、小高层，洋房楼盘仅有融科檀香山及中城丽景香山两个，公寓及商铺房源基本消化完毕； 设计水平 片区整体设计水平一般，只有少量楼盘在设计上充分考虑地形及自然资源如丽景香山，万树丹堤，也有少量楼盘在户型方面有所创新，如恒大绿洲。 产品品质 片区内缺失高品质楼盘典型代表，品质感较好的楼盘仅有中城丽景香山、万树丹堤、茂华国际湘、御玺，其余项目品质一般，其中一线品牌开发商开发的高高品质楼盘缺失。 区域市场产品特征 配套特征 区域内大盘或者品质楼盘配套较为丰富，其它楼盘配套主要依赖外部，本项目配套不具备明显优势，但其并没有重视配套的展示，本客户可通过对商业街的打造来弥补配套不足的问题； 园林景观 区域内楼盘园林景观相对较为简单，风格特征不明显，只有少量高品质楼盘具备园林风格，而本项目为新中式庭院风格，具有差异化优势 物业管理水平 区域内楼盘物管公司基本以本土公司为主，服务水平不高，也有少量楼盘聘请了品牌物管公司做顾问，而本项目的物管公司为万科自身的物业管理公司，物业水平有保障。 区域产品特征总结 产品的设计（整体规划、户型、精装修） 产品的品质 配套的提前展示，特别是商业配套 园林的精细化打造 物业管理 客户分析——客户分类 客户描述：对区位及交通比较认可，但对生活配套表示担忧 客户描述：对本区域生活配套现状不满，居住氛围不浓，看中社区规模、档次和开发商品牌 客户描述：享受生活是第一位，关注区域生活配套日趋完善，品牌和未来发展潜力 价值点排序：区域价值发展商品牌生活配套 檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、三期公寓，充分分解容积率，规避项目劣势 一期洋房：位于项目中间区域，四层电梯洋房，共31栋，440套； 二期高层：四栋