苏州姑苏金茂府营销策略提报详解.ppt

金茂府14年下半年营销策略提报 世联行2014年6月9日 ［目标解读］ 下半年目标完成： 18亿元！ 世联4亿元! 开盘以来，本项目月均去化速度为35套/月，持效期月均去化速度为20套/月 ［回顾］ 半年，18亿元，近450套房子 月均目标65套 意味着突破自我的三倍的销售速度！ ［目标解读］ 距2014年底，仅5个月20天， 有效销售期，仅5个月20天， 项目，完成15亿元的签约目标！ 世联团队，需完成4亿元签约任务！ 那么，我们，需要打破思维里的墙： 突破常规，大胆营销创新！ 短促突击，改变营销思路！ 目录 一、货值盘点及营销回顾 三、当前销售难点 四、营销保障措施 二、市场环境分析 盘点目前已取证货值 楼栋 户型 剩余套数 套均价 合计（万元） 7＃ 180平米 34 450 15300 140平米 34 350 11900 1＃ 140平米 14 350 4900 11＃ 180平米 50 450 22500 140平米 94 350 32900 16＃ 192平米 122 500 61000 合计 　 　 　 约14.8亿元 保证目前房源的全部售罄，补货 目前价格基础上，成交价格稍有提升 ［目标分解］ 世联团队完成四个亿 月均完成0.8亿元／月，月均完成套数指标20套／月 按照高端市场1:10的转化比， 每个月需要积累意向客户200组／月 周度意向客户积累目标：50组／周 目录 一、货值盘点及营销回顾 三、当前销售难点 四、营销保障措施 二、市场环境分析 ［市场环境分析］ ［宏观分析］五月，寒夏 5月期间，住建部频频赴各地调研楼市；多个地方政府对房地产政策进行微调松动；央行召开金融服务会议要求银行支持首套置业；楼盘降价售楼处被砸的消息不断传出；而媒体关于楼市的“拐点论”、“崩盘论”的报导更是层出不穷。从楼市的表现看，5月份市场降价的广度和深度都有所扩大，叠加推盘的增加，成交环比有所改善，但由于信贷环境仍然偏紧，楼市的调整还将持续进行，随着传统淡季6、7月份的到来，市场成交将进一步走弱。 成交环比改善，土地市场趋冷 信贷依然偏紧，市场调整将持续进行 近一年来，苏州高端市场的销售情况： 总结均价20000元以上的房源月度成交走势，14年以来，流量急速下滑，豪宅市场走低。 ［市场环境分析］ ［竞品市场分析］ ［龙湖时代天街］ 物业类别： 住宅 项目特色： 豪华居住区,品牌地产,复合地产 建筑类别 ：塔楼 高层 装修状况 ：毛坯 容 积 率 ：4.70 所属商圈 ：狮山路 开盘时间 ：2014-5-11 绿 化 率 ：35% 物 业 费 ：3.51元/平方米·月 交房时间 ：2016-5 开 发 商 ：龙湖地产 物业公司 ：龙湖物业 物业地址：新区狮山路与塔园路交汇处（苏州乐园度假酒店东面） 交通状况：双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上盖 龙湖时代天街房价： 均价17000元/平方米 紧邻1、3号线双地铁综合性地标 TOP级天街系商业产品 狮山路正核心 双实验学区 ［龙湖时代天街］ 143平米四房 户型方正，通透。 飘窗设计，送设备台 U形厨房；主卧大套间 公用卫生间窗户太小，暗卫 180平米四房 户型方正，通透。 飘窗设计，送设备层 U形厨房；主卧大套间 超长观景阳台 ［龙湖时代天街］ 劣势 优势 劣势 开发商品牌：龙湖地产，标杆房企，首次进驻苏州，品牌建设投入大。 地理区位：狮山路核心区 配套：周边商业配套成熟，高端商业集中。时代天街本身为top级天街系列城市综合体，商业体量巨大，档次高端 交通：地铁1，3号线。3号线地铁上盖，无缝对接 物业：钻石物业——龙湖物业 学区：实验小学，实验初中，新区最好的学校。 规划：超高层，楼间距小，底层采光不达标 产品：得房率低，暗卫，毛坯 景观：龙湖强项为景观打造，本项目中牺牲景观，绿化率低。 ［龙湖时代天街］ 营销亮点： 有节奏的高调活动，持续性的话题热点炒作，全城影响力塑造成功 2013年 3.1 2.1 4.1 5.1 龙湖来了 炒作狮山路 3.29 售楼处开放 特斯拉秀 4.17 一万只泰迪全城派送 4.18，高调亮相房交会 1000个金蛋，维秘内衣秀 4.26，奥运冠军 申雪，赵宏博 三大主力店（英迪格酒店，ume国际影城，全明星滑冰聚了不签约仪式） 5.1～3，小龙人欢度嘉年华 5.11 首开，劲销9亿元 项目装修用材、产品均好性突出。 开发商 仁恒地产（苏州）有限公司 所属区域 园区（双湖板块） 物业类型 高层、小高层 占地面积 375104㎡ 总建面积 331183㎡ 容积率 0.9 户型面积 84、140、170、193㎡ ［仁恒双湖湾］ ［仁恒双湖湾］ 优势 劣势 开发商品牌：仁恒在苏州市场认